Жилье под 4% — реальность
Обзавестись своим жильем — тот еще квест. Государство предлагает разные пути решения жилищного вопроса. Фото “РГ”
Министр строительства, архитектуры и ЖКХ Чувашии Владимир МАКСИМОВ.
Председатель Госсовета Чувашии Леонид ЧЕРКЕСОВ.
Юлия ПИЧУГИНА, директор по аналитике и ценообразованию девелоперской компании “Новая эра”
Надежда КОСАРЕВА, президент Фонда “Институт экономики города”
С 1 октября условия “Семейной ипотеки” изменились. Для семей, которые только планируют взять льготный кредит на жилье, это главная новость этой осени. Ставка для многих выросла, срок кредита сократился до 15 лет. Но у будущих заемщиков остается реальная возможность сохранить базовые проценты. Разберемся в самом важном.
Главное, новая шкала ставок зависит от количества детей. Для Чувашии, как и для большинства регионов страны, ставка для семей с одним ребенком составляет 10%, с двумя — 8%. Семьи с четырьмя детьми могут оформить ипотеку под 6%, а с пятью и более — под 4%. Срок кредита теперь ограничен 15 годами вместо прежних 30. Максимальная сумма кредита остается на уровне шести миллионов рублей. Важное условие: хотя бы один ребенок в семье должен быть младше семи лет на момент заключения договора.
Базовая льготная ставка 6% доступна независимо от количества детей, но при выполнении одного из двух условий. Первое — внести первоначальный взнос в размере 50% и более от стоимости жилья. Второе — в течение первого года действия ипотеки погасить 50% от суммы кредита или 50% от стоимости недвижимости, после чего обратиться в банк за снижением ставки. Перерасчет будет произведен со следующего платежного периода, пояснили в Минфине РФ.
При этом минимальный первоначальный взнос по программе остается на уровне 20%. То есть если у вас есть 20% на первый взнос, то вы можете оформить ипотеку по ставке 8-10%, а затем в течение года досрочно погасить половину долга и перейти на 6%.
Всё для семей
Возможность получить ставку 6% за счет оплаты половины недвижимости или кредита будет актуальна в первую очередь для тех, кто и ранее планировал продавать квартиру, но не успел подписать ипотечный договор или продать прежнее жилье. Также это может стать стимулом для семей, которые собирались переезжать внутри республики, например, из районов в Чебоксары или Новочебоксарск.
Есть и третий сценарий: семьи, у которых есть накопления или иные активы (дача, земельный участок, автомобиль), могут попробовать реализовать их в течение года и высвободить средства для погашения 50% задолженности.
Отметим, с 1 апреля 2025 года программа “Семейная ипотека” расширена на вторичный рынок в шести городах республики: Алатыре, Козловке, Мариинском Посаде, Цивильске, Шумерле и Ядрине, там, где ведется строительство не более двух многоквартирных домов (список актуален по 31 декабря 2026 г.).
Условия для покупки “вторички” по льготной ставке следующие:
- в семье должен быть минимум один ребенок до 6 лет;
- дом не должен быть аварийным или старше 20 лет на момент заключения договора;
- продавцом не могут выступать близкие родственники, а также юрлица, связанные с заемщиком;
- конкретное жилье можно приобрести по программе только один раз.
“Расширение условий программы позволит охватить господдержкой большее количество семей в республике”, — отметил министр строительства, архитектуры и ЖКХ Чувашии Владимир МАКСИМОВ.
К слову, семья Семиных из Цивильска стала первым покупателем жилья на вторичном рынке по этой программе. “Мы очень ждали, когда появится программа, позволяющая приобрести жилье на вторичном рынке по сниженной ставке. Для нас как для семьи с маленьким ребенком важно сразу же переехать в купленную квартиру”, — рассказала Марина Семина.
Глава Чувашии Олег НИКОЛАЕВ неоднократно подчеркивал важность поддержки семей: “Чтобы каждая семья чувствовала свою значимость, знала, что она нужна и важна для республики. Именно это придает силы и уверенность”.
По словам руководителя региона, нацпроект способствует как улучшению жилищных условий граждан, так и поддержке строительного сектора.
Председатель Госсовета Чувашии Леонид ЧЕРКЕСОВ также отметил важность настройки ипотечных программ под нужды жителей республики: “Нам предстоит большая работа по разработке программ, включая ипотечные механизмы, чтобы они учитывали интересы и многодетных семей, и молодых специалистов.
Убежден, что консолидация усилий федерального центра, законодателей и региональных властей позволит выстроить эффективную работу. Наша общая цель — чтобы жители всех городов и сел Чувашской Республики имели доступ к качественному жилью”.
Застройщик в помощь
Девелоперы республики уже адаптируют финансовые инструменты под новые параметры программы. В Чебоксарах и Новочебоксарске работают десятки жилых комплексов с семейной ипотекой. В некоторых ЖК доступны ипотечные программы со ставкой от 3,5%.
Одним из наиболее востребованных решений может стать дальнейшее развитие трейд-ин — зачета старой квартиры в счет новой. Останется и рассрочка от застройщика, например, компания “ИСКО-Ч” предлагает рассрочку до шести месяцев без удорожания при первоначальном взносе не менее 50%.
Перспективным решением может быть и траншевая ипотека, при которой кредитные средства выдаются частями. Проценты начисляются только на фактически предоставленную сумму, поэтому на этапе строительства платеж может быть ниже, чем при классической ипотечной схеме. Такой формат будет особенно интересен покупателям, которые одновременно арендуют жилье или планируют переезд только после ввода дома в эксплуатацию.
В прошлом году, по данным Сбера, мерой господдержки в Чувашии воспользовались более 3,8 тысячи семей, а “Семейная ипотека” стала флагманом роста рынка недвижимости — более половины от числа выданных кредитов в республике. Обновленные условия — это не отмена льгот, а их перенастройка.
***
Юлия ПИЧУГИНА, директор по аналитике и ценообразованию девелоперской компании “Новая эра”:
— На первом этапе после изменения программы мы увидим более осторожное поведение клиентов, увеличение срока принятия решения и частичное снижение числа сделок. Спрос будет перераспределяться в пользу более доступных по бюджету квартир и комбинированных схем покупки.
Надежда КОСАРЕВА, президент Фонда “Институт экономики города”:
— Чтобы воспользоваться условием по снижению ставки, у семьи должны быть накопления для оплаты первого взноса в 20% и, например, квартира, после продажи которой можно погасить половину кредита.
***
КСТАТИ
Центральный банк собирается запретить выдавать любые, а не только льготные, ипотечные кредиты на строительство индивидуального дома без использования счетов эскроу. Об этом говорится в проекте документа об основных направлениях развития финансового рынка на 2027-2029 годы, который был одобрен Советом директоров ЦБ.
Запрет на оформление “Семейной ипотеки” без счетов эскроу заработал летом 2024 года, закон об эскроу в ИЖС вступил в силу весной 2025-го.
Сейчас доля ИЖС с эскроу в общем объеме ввода жилья, по данным “ДОМ.РФ” на сентябрь, составляет более 3%.
За последние полтора года более 5 тысяч подрядчиков заключили свыше 42,2 тыс. договоров подряда с эскроу, из них по 22 тысячам дома уже построены. Преимущественно это небольшие компании, строящие около пяти домов в год (почти 65%). Еще 25% — средние подрядчики (6-20 домов в год), 10% — крупные (более 20).
Сейчас счета эскроу обязательны только для льготных ипотечных программ, которые составляют подавляющую долю выдачи в ИЖС, около 97%.
Цель такого запрета — не допускать ситуации, когда из-за нерадивого подрядчика люди остаются без жилья, без денег, которые уже отдали строителям, но с ипотечным кредитом. При использовании эскроу застройщик получает деньги покупателя только после завершения строительства.
Механизм эскроу давно доказал свою эффективность как в строительстве многоквартирных домов, так и в ИЖС в рамках льготных ипотечных программ, где использование эскроу обязательно, отмечается в документе.
