Как построить дом своей мечты

Многие из нас охотно поменяли бы городские квартиры на индивидуальные дома. Кто-то воплощает мечты в реальность путем обмена, а иные хотели бы самостоятельно их возвести. Какие требования законодательства необходимо при этом соблюдать? Об этом в интервью с начальником отдела регистрации прав на объекты недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по Чувашской Республике Эльби НИКОЛАЕВОЙ.

— Допустим, некий Иван Иванович решил обзавестись собственным домом. С чего ему нужно начать?
— Сначала надо убедиться, что земельный участок, на котором решил  построить дом, имеет соответствующую категорию и вид разрешенного использования. Он должен быть предоставлен в границах населенного пункта для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Нельзя строить дом на землях для сельхозпроизвод­ства, огородничества. Лучше всего, если границы участка будут уточнены, то есть проведены межевые работы. Это позволит избежать возможных споров о границах.
— А разрешение на строительство требуется?
— Да. И в обязательном порядке. Его выдает администрация населенного пункта. Кстати, до 1 марта 2018 года жилой дом можно оформить в упрощенном порядке — по “дачной амнистии”, когда не требуется предоставления разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Однако определенные требования следует соблюдать.
— Какие?
— Согласно действующему законодательству объект индивидуального жилищного строительства — это отдельно стоящий жилой дом для проживания одной семьи с количеством этажей не более трех.
 — Однако нередко на земельных участках появляются дома и выше, чем трехэтажные. Тогда как быть?
— Такие примеры встречаются. Например, многие не считают этажом мансарды, цокольные этажи и подземные гаражи. Был случай, когда владельцу дома пришлось залить бетоном подвальное помещение, чтобы  количество этажей было не больше трех, то есть соответ­ствовало требованиям к ИЖС.
В последнее время мы довольно часто сталкиваемся со случаями, когда под видом ИЖС возводят дома блокированного типа (таунхаусы) и даже многоквартирные дома. Никому не понравится, если соседями по участку вдруг окажется не одна семья, а четыре или шесть. Это нарушение закона, ведь к таким домам совершенно иные требования. И процедура оформления документов на такую недвижимость будет отличаться от упрощенного порядка, предусмотренного для индивидуальных жилых домов.  
— Эльби Михайловна, а площадь трехэтажного индивидуального дома тоже ограничена?
— На основании Свода правил такой жилой дом должен включать как минимум жилую комнату, кухню соответственно не менее 12 и 6 кв. м, ванную или душевую шириной не менее 1,5 и туалет 0,8 м, а также подсобные помещения. Учитывая перечисленные минимальные параметры, жилой дом не может быть маленьким, например, 14 или 17 кв. м, хотя некоторые и пытаются оформить права на такие небольшие объекты как на индивидуальные жилые дома по “дачной амнистии”.
Встречается у нас и другая практика, когда на небольших земельных участках возводят жилые дома со значительной площадью. Здесь необходимо обратить внимание на Правила землепользования и застройки, которые существуют в каждом населенном пункте. Если гражданин имеет, к примеру, участок площадью 400 кв. м, то максимальная площадь застройки (фундамента) возводимого жилого дома не может быть более 240 кв. м. В этом же документе содержатся и требования по минимальным отступам от границ соседних участков, максимальной высоте забора или гаража, а также требования к благоустройству участка.
— Кстати, о требованиях. Нередко сыр-бор между соседями разгорается из-за высоты заборов или из-за того, что строение расположено близко к границе и от него, дескать, падает тень на участок. Какими должны быть эти параметры?
— Назову требования для Чебоксар. Высота забора — не более двух метров, гаража — не более пяти.  Параметры минимальных отступов от границ соседних участков — три метра.

***

Важно знать
Нельзя строить дом на земельных участках, которые входят в зону с особыми условиями использования, например, в охранных зонах магистральных трубопроводов, в зонах объектов системы газоснабжения, электросетевого хозяйства, водоохранных зонах и так далее.