Новые грабли, законодательные
За постройку отчитайтесь
Председатель комитета Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Сергей ГАВРИЛОВ
1 июня — день вступления в силу законодательных поправок, которые превратят ваш любимый огород в зону повышенной юридической ответственности.
Дачник — это не пенсионер с тяпкой. Это более 60 миллионов человек, владеющих почти 15% всей земли страны. И до ближайшего понедельника их жизнь регулировалась архаичными нормами, но с 1 июня всё меняется: Госдума и Правительство страны запустили процесс реализации масштабной реформы дачного законодательства. И если раньше вы отмахивались от новостей, приговаривая “моя земля, что хочу, то и делаю”, то после 31 мая такие разговоры потеряют всякий смысл.
И для начала напомним про один из самых животрепещущих моментов, срок истечения которого все ближе. Упрощенный порядок оформления прав на дачную недвижимость, известный всем под названием “дачная амнистия”, продолжает действовать до 1 марта 2031 года. Он распространяется на жилые и садовые дома, построенные на участках для садоводства, объекты индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства в границах населенных пунктов. Для регистрации права собственности по этому порядку достаточно технического плана и правоустанавливающего документа на землю, без разрешений на строительство и уведомлений.
Ранее уже вступили в силу нормы, которые продолжают действовать. В частности, владельцы земельных участков обязаны:
- уничтожать борщевик и инвазивные растения (закон № 294-ФЗ от 01.03.2026);
- использовать землю по назначению в установленные сроки;
- соблюдать правила противопожарной безопасности;
- учитывать ограничения по содержанию животных и коммерческому использованию.
За постройку отчитайтесь
Большинство владельцев участков сегодня задумываются не только о планах на строительство, но и о том, как не попасть на штрафы и споры с Росреестром. Нужно ли регистрировать баню, если она из бруса, но стоит на фундаменте? Как отличить капитальный хозблок от некапитальной бытовки, которую можно спокойно переставить на другое место? И что будет, если не регистрировать старый дом на даче, который десятилетиями не внесен в ЕГРН?
Что подлежит регистрации?
- капитальные дачные постройки с фундаментом: дом, баня, гараж, крупный хозблок;
- чем прочнее связь постройки с землей, тем выше вероятность, что она считается объектом недвижимости;
- неоформленные капитальные объекты сложнее продавать, дарить, страховать и использовать как залог.
Дачная амнистия до 2031 года позволяет оформить часть таких объектов в упрощенном порядке.
Критерии капитального строения закреплены в Градостроительном кодексе и разъясняются в практике Росреестра: объект капитального строительства прочно связан с землей, имеет заглубленный фундамент, а его перенос невозможен без существенного ущерба конструкции.
Не требуют регистрации временные и легкие сооружения, предназначенные для сезонного использования и не имеющие прочной связи с землей. Это большинство теплиц, парников, беседок, навесов, уличных туалетов, летних душей, бытовок и вагончиков. Такие объекты не участвуют в сделках с недвижимостью и не попадают на кадастровый учет.
Пошаговая схема регистрации через МФЦ жилого дома и крупных хозпостроек:
- заказать технический план у кадастрового инженера;
- подготовить правоустанавливающие документы на земельный участок, при необходимости — провести межевание и постановку на кадастровый учет;
- через МФЦ или “Госуслуги” подать заявление о кадастровом учете и регистрации права собственности, приложив документы и квитанцию об оплате госпошлины;
- по окончании регистрации получить выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности.
По Налоговому кодексу (ст. 407 НК РФ) одна хозяйственная постройка площадью до 50 кв. м освобождается от налога на имущество физлиц. Льгота распространяется: на бани, сараи, хозблоки и другие хозяйственные строения. Главное условие — постройка должна использоваться для личных нужд, а не для предпринимательской деятельности. Для этого не нужно подавать отдельное заявление: налоговая служба применяет льготу автоматически на основании данных кадастрового учета. Если у собственника несколько хозпостроек, налоговая выбирает объект с наибольшей кадастровой стоимостью и применяет льготу именно к нему.
Помимо общей льготы на хозяйственную постройку до 50 кв. м существуют и дополнительные налоговые послабления для отдельных категорий граждан. Освобождение от налога могут получить: пенсионеры, инвалиды I и II группы, ветераны боевых действий, герои России, участники Великой Отечественной войны. Для этих категорий налог на имущество: сарай, баню или гараж — может не начисляться вовсе. Льгота действует по принципу “один объект каждого типа”. Это означает, что собственник может не платить налог за один объект из списка: один жилой дом, один гараж, одна хозяйственная постройка.
Если у представителя льготной категории несколько бань или сараев, налог будет начисляться на остальные объекты.
Проверка слухов
- Действительно ли с июня колодцы на участках станут хозяйственными постройками и их нужно регистрировать?
Председатель комитета Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Сергей ГАВРИЛОВ:
— Формулировка про июнь 2026 года сбивает людей с толку. Колодцы уже включены в перечень хозяйственных построек с 1 сентября 2025 года. Это касается колодцев на садовых и огородных участках. Они признаются хозпостройками вместе с сараями, банями, теплицами, навесами, погребами и летними кухнями. Отдельная новая обязанность массово регистрировать каждый обычный колодец с июня из этого правила не следует. Хозяйственные постройки (бани, сараи, хозблоки) относятся к категории “иные здания и сооружения”. Если постройка отвечает критериям капитального строения, например имеет надежный фундамент, она может попасть в реестр недвижимости и стать объектом налогообложения.
Буду жить тут
Садовые дома можно переводить в жилые и прописываться в них. Это позволяет владельцам дач оформить постоянную регистрацию. При этом прописка в СНТ возможна только в том случае, если садовый дом официально признан жилым. Придется доказать, что строение пригодно для круглогодичного проживания и соответствует нормам. Процесс может занять до полутора месяцев, он требует соблюдения технических норм и прохождения нескольких юридических процедур.
По закону прописка разрешена, если по документам дом жилой и оборудован для жизни в нем круглый год. Регистрация возможна только для тех, у кого есть право собственности на дом, который имеет официальный адрес.
Чем отличается садовый дом от жилого?
Жилой дом должен отвечать требованиям, которые устанавливает Технический регламент о безопасности зданий и сооружений. То есть он должен быть капитальным строением, отвечающим государственным нормам надежности и безопасности. Садовый дом может не отвечать всем этим требованиям и изначально предназначаться для использования только в определенный сезон.
Процедура регистрации дома на участке СНТ состоит из нескольких этапов. Вы должны:
- заказать техническое заключение;
- подать заявление в администрацию;
- получить решение (обычно это занимает до 45 дней);
- изменить статус дома в ЕГРН.
Если администрация отказала в прописке, необходимо получить письменный мотивированный отказ. Его можно будет обжаловать в вышестоящем органе или в судебном порядке. Практика показывает, что при наличии всех необходимых документов и соответствии дома установленным требованиям суды встают на сторону граждан.
Пошумим?
Уровень шума в жилых зонах и на территориях, где расположены дачи, регулируется законом. Каждый из тех, кто проживает на даче, обязан соблюдать общие правила.
Обратите внимание на то, что единых норм, действие которых распространялось бы на всю территорию России, нет. В нашей стране в каждом регионе могут действовать свои правила. Штраф за нарушение установленного режима тишины может составлять от 1 до 3 тыс. рублей.
Чтобы избежать штрафа:
- не пользуйтесь шумной техникой ночью. Если нужно организовать благоустройство участка, провести сезонные работы, планируйте их так, чтобы они были проведены до того времени, когда шуметь запрещено;
- не нарушайте режим тишины: не включайте громкую музыку после 23 часов;
- если планируете праздник, заранее согласуйте с соседями, например, празднование свадьбы или дня рождения.
Особо охраняемые
Запрещено разводить открытый огонь (костры, мангалы для приготовления шашлыков) в пределах 100 м от хвойного леса и 30 м от лиственного.
За несоблюдение требований пожарной безопасности предусмотрены штрафы по статье 8.32 КоАП РФ (нарушение правил в лесах) или статье 20.4 КоАП РФ (нарушение общих противопожарных требований):
- в обычное время — от 5 до 15 тыс. рублей;
- в условиях особого противопожарного режима — от 10 до 20 тыс. рублей.
Границы под учет
С 1 июля сведения о границах земель сельскохозяйственного назначения начнут вносить в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
“Подавляющему большинству владельцев участков в СНТ срочных действий из-за этой нормы предпринимать не нужно. Речь идет о границах сельскохозяйственных угодий в составе земель сельхозназначения.
Сейчас по Земельному кодексу к землям сельхозназначения относятся земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Сельскохозяйственные угодья: пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими) — в составе земель сельхозназначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране”, — объяснил председатель комитета Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Сергей Гаврилов.
По материалам “Российской газеты” от 21 и 22 мая
