Семь раз отмерь, один — узаконь
Руководитель Управления Росреестра по Чувашии Екатерина КАРПЕЕВА.
Начальник отдела регистрации земельных участков Управления Росреестра по Чувашии Наталья ПАВЛОВА.
Руководитель регионального отделения Союза садоводов России в Чувашской Республике Екатерина ТРУШКОВА.
Земельный вопрос испокон веков считался одним из самых острых и конфликтных. Где проходит граница участка? Кому принадлежит проезд к озеру или земля под старым гаражом? Как не получить штраф за “лишний” метр и законно расширить свои владения? Эти темы волнуют сегодня и дачников, и фермеров, и жителей городов.
О том, как навести порядок в земельно-имущественной сфере, мы поговорили с руководителем Управления Росреестра по Чувашии Екатериной КАРПЕЕВОЙ. Она разъяснила, зачем нужно межевание и почему не стоит откладывать его на потом, кто отвечает за бесхозные земли общего пользования и как выстроить управление своим участком строго по закону, избежав юридических ловушек.
Все по меже
— Екатерина Владимировна, объясните, пожалуйста, простым языком, зачем вообще устанавливать границы земельного участка. Многие считают, что раз есть забор, значит, всё понятно. Схема в Госакте нарисована, значит, границы установлены.
— Это очень распространенное заблуждение. Забор — это просто физическое сооружение, которое может стоять где угодно, в том числе и на чужой земле. А схема в Госакте — это просто чертеж участка, без привязки к местности. Юридически же значимые границы — это те, что внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Если таких сведений нет, то с точки зрения закона никто не может точно сказать, где именно находится ваш участок, какова его реальная площадь и где он заканчивается. Часто встречаются случаи, когда люди годами платят налог за 10 соток, а на самом деле у них всего восемь.
— А много у нас участков без границ?
— В ЕГРН содержатся сведения о 642 829 земельных участках на территории республики, из них более 161 тысячи без установленных границ. Более 67 тысяч земельных участков остаются с незарегистрированными правами.
Напомню, Публичная кадастровая карта находится на платформе НСПД (nspd.gov.ru).
— Какие проблемы могут возникнуть из-за отсутствия границ?
— Именно по этой причине возникает большинство споров между соседями. Типичная история: один сосед поставил новый забор, отступив чуть-чуть в сторону, и вдруг выясняется, что он “захватил” полметра чужой земли. Начинаются взаимные обвинения, скандалы, а потом и судебные разбирательства. Земельные споры считаются одними из самых сложных и затяжных в судебной практике. Люди годами судятся из-за буквально нескольких сантиметров.
Или другой пример, со строительством. Человек решил построить капитальный дом. Участок у него есть, документы вроде бы есть, но границы в ЕГРН не установлены. Он начинает стройку, вкладывает несколько миллионов рублей, и в итоге оказывается, что часть фундамента или же весь дом стоит на соседнем участке либо, что еще хуже, на землях, где строить вообще запрещено. Такая ситуация — это не просто неприятность, это реальная катастрофа для семьи.
— А что грозит тем, у кого участок вообще никак не обозначен?
— Вот здесь есть очень серьезный риск, о котором многие не задумываются. Если участок не огорожен, на нем ничего не построено, его границы не установлены юридически и права в Росреестре не зарегистрированы, то органы власти могут расценить такую землю как свободную и неиспользуемую. И тогда они могут распорядиться ею по своему усмотрению, например передать ее другому лицу или использовать для муниципальных нужд. Доказывать потом, что эта земля была вашей, придется в суде.
— Расскажите подробнее об изменениях в законодательстве, которые вступили в силу в прошлом году. Что изменилось для владельцев участков?
— В 2025 году вступили в силу изменения, внесенные законом № 487-ФЗ. Они установили новые основания для приостановления так называемых учетно-регистрационных действий. Говоря простым языком, если в ЕГРН нет сведений о границах вашего земельного участка, целый ряд важных юридических действий с ним стал невозможен.
Так, вы не сможете поставить на кадастровый учет или зарегистрировать право собственности на жилой дом, капитальную баню, гараж или объект незавершенного строительства, которые расположены на таком участке. То есть вы построили дом, хотите его оформить, а вам говорят: сначала установите границы участка и только потом оформляйте. Это правило действует для всех категорий земель и всех видов разрешенного использования без исключений.
Это касается и наследников, они не смогут оформить дом по наследству, если границы участка, на котором он стоит, не установлены.
Кроме того, вы не сможете сейчас совершить сделку с землей без установленных границ. Раньше часто встречались ситуации, когда участки продавались меньшей площадью, чем указано в документах. Или путали местоположение участка и продавали соседний вместо своего. Сейчас такое невозможно. Если границы участка установлены, то всегда можно посмотреть на Публичной кадастровой карте на платформе НСПД его местонахождение, конфигурацию и площадь.
— Что вы посоветуете жителям нашей республики, которые еще не установили границы своих участков?
— Я настоятельно рекомендую не откладывать это на потом. Межевание — это не просто формальность, это реальная защита вашей собственности. Обратитесь к кадастровому инженеру, проведите межевание, внесите сведения в ЕГРН. И пусть кадастровый инженер сам подаст документы в Росреестр, так сказать, доведет дело до конца. Установленные границы участка уберегут вас от споров с соседями, от проблем при продаже участка, от невозможности зарегистрировать построенный дом и от многих других неприятных ситуаций. Ваше спокойствие и безопасность вашего имущества — вот главная цель этой процедуры.
***
- Кому принадлежат общие земли в садовом товариществе?
В садовом товариществе есть земли, которыми пользуются все: дороги, проходы, места для мусора, детские площадки, автостоянки и т. д. Со специалистами Росреестра Чувашии разберем, кому могут принадлежать такие земли.
“Всё зависит от того, когда, кому и в какой форме была предоставлена земля. Существует несколько ситуаций, которые нужно рассматривать отдельно”, — обратила внимание начальник отдела регистрации земельных участков Управления Росреестра по Чувашии Наталья ПАВЛОВА.
Рассмотрим несколько ситуаций.
Ситуация 1. Земли общего пользования образованы после 1 января 2019 года. В таких случаях земли общего пользования выделены, границы установлены, поставлены на кадастровый учет, потому право общей долевой собственности у дачников возникает автоматически.
Такая земля принадлежит всем садоводам вместе — каждому своя доля, пропорциональная размеру его участка. У кого участок больше, у того и доля больше. Ее нельзя выделить и нельзя продать отдельно от участка, она всегда следует за ним.
Ситуация 2. Земля была оформлена на садовое товарищество до 2019 года.
Земля числится за СНТ как за организацией. Можно оставить всё как есть либо такую землю можно передать садоводам, но для этого нужно:
собрать общее собрание членов товарищества;
проголосовать за безвозмездную (то есть бесплатную) передачу этой земли всем садоводам в общую долевую собственность.
Ситуация 3. Земля в постоянном бессрочном пользовании у СНТ.
Это старый вид владения землей. Его обязательно нужно переоформить до 1 марта 2031 года — либо в общую собственность садоводов, либо в аренду (если земля по закону не может быть в собственности).
Ситуация 4. Земля в коллективной совместной собственности.
Это тоже старая форма владения. По закону земля автоматически считается общей долевой собственностью всех садоводов. Ничего дополнительно делать и переоформлять не нужно.
Узнать, кому принадлежит земельный участок, можно на портале НСПД, на Публичной кадастровой карте (если участок стоит на кадастровом учете и право зарегистрировано в ЕГРН). Можно ввести кадастровый номер участка и посмотреть форму собственности.
“Росреестр внес в Правительство РФ законопроект, разработанный в целях создания упрощенного механизма оформления прав на общее имущество СНТ. Изменения позволят сократить временные и финансовые затраты садоводов и облегчить процедуру передачи общего имущества в пользование иным лицам или организациям, например при проведении социальной газификации СНТ”, — напомнила Наталья Павлова.
Законопроект предусматривает, что право собственности садоводов на общее имущество СНТ будет возникать в силу закона с момента его постановки на кадастровый учет в Росреестре, по аналогии с общим имуществом собственников помещений в МКД. То есть права на такое имущество возникают с момента постановки на кадастровый учет при отсутствии их государственной регистрации.
“Изменения существенно упрощают процедуру оформления прав на общее имущество СНТ. Садоводам больше не нужно будет тратить время на обращение в уполномоченный орган за решением о предоставлении такого участка в долевую собственность. Также не понадобятся процедуры, связанные с проведением общих собраний СНТ, расчетом долей и оформлением прав в Росреестре”, — отметила руководитель регионального отделения Союза садоводов России в Чувашской Республике Екатерина ТРУШКОВА.
