Государственной регистрации подлежат...
21.10.2008
Что такое сервитут, можно ли сдать в аренду имущество, находящееся под арестом, подлежит ли государственной регистрации договор лизинга, как быть, если на свой земельный участок можно попасть только через соседний?
— В соответствии со ст. 55 Конституции РФ “права, свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства”. Согласно ст.131 Гражданского кодекса РФ государственной регистрации подлежат ограничения вещных прав на недвижимое имущество. И устанавливаются они в Федеральном законе “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (закон о регистрации).
К ограничениям (обременениям) относятся установленные законом или уполномоченными органами запрещения, которые стесняют правообладателя при реализации права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества.
При переходе прав на объект недвижимости автоматически переходит и соответствующее ограничение. Регистрация
обременений прав возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект.
На основании законодательства государственной регистрации подлежат, к примеру, сервитут (это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации коммуникаций, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута), ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества. Последний означает запрет распоряжаться имуществом (то есть продавать его, менять, дарить, передавать в залог, аренду, доверительное управление). Арест применяется судом как мера по обеспечению иска при принудительном исполнении судебных решений (ст. 45 Закона РФ “Об исполнительном производстве”), например, при взыскании налога — применяется налоговым или таможенным органом с санкции прокурора в случае неисполнения налогоплательщиком обязанности по уплате налога в установленные сроки и при наличии у налоговых или таможенных органов достаточных оснований полагать, что указанное лицо примет меры, чтобы скрыться либо скрыть свое имущество (ст. 77 Налогового кодекса РФ), следователем в целях обеспечения гражданского иска или возможной конфискации имущества.
Земельный кодекс РФ вводит обязательность государственной регистрации сервитута и его прекращения в соответствии с нормами Закона о регистрации. Регистрация сервитута возможна либо по заявлению лица, в пользу которого он установлен, либо по заявлению собственника, чьи права на недвижимость ограничиваются.
Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением вправе обратиться одна из сторон договора.
Подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента государственной регистрации:
- договор аренды земельного участка, заключенный на один год и более;
- договор аренды лесного участка;
- договор аренды зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, заключенный на срок не менее года;
- договор аренды жилого помещения;
- договор аренды предприятия как имущественного комплекса;
- договор субаренды объектов недвижимого имущества в случае, если договор аренды подлежал государственной регистрации, за исключением субаренды земельного участка, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, заключенный на срок не менее года;
- договор финансовой аренды (лизинга).
При заключении договора ипотеки государственной регистрации подлежит как сам договор ипотеки (ст. 10 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, так и ипотека как обременение. Государственная регистрация осуществляется на основании заявления залогодателя и залогодержателя. Нотариального удостоверения договора ипотеки не требуется, однако если стороны нотариально удостоверили его, то государственная регистрация может осуществляться на основании заявления как залогодателя, так и залогодержателя.
В результате заключения договора о долевом участии возникают залоговые отношения, в которых в качестве залогодателя выступает застройщик, а в качестве залогодержателя — участник долевого строительства. В данном случае речь идет об особой разновидности залога недвижимости (ипотеки), возникающей в силу закона, предметом которой являются земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Право ипотеки возникает у участников долевого строительства с момента государственной регистрации договора о долевом участии.
— Можно ли сдать в аренду часть здания?
— Да, можно. В аренду могут быть переданы земельные участки, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения. При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
В силу п. 3 ст. 26 Закона о регистрации, если в аренду сдаются здания, сооружения, помещения в них или часть помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.
— Кто является собственником квартиры, приобретаемой за счет ипотечного кредита?
— Приобретаемая квартира находится в собственности того лица, который выступает покупателем по договору. Денежные средства получены у кредитной организации, но в качестве обеспечения их возврата передается в залог приобретенная квартира. Не нужно путать залог недвижимости и право собственности на нее. Передача приобретаемой квартиры в залог банку — всего лишь обременение, которое не позволит заемщику до погашения ипотечного кредита, например, продать или поменять квартиру без согласия банка. Но при этом собственник квартиры заложенную недвижимость может передать по наследству.
— Если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то сохраняет ли силу ипотека после окончания его строительства? Что будет являться предметом ипотеки после завершения строительства и нужно ли заключать дополнительное соглашение об изменении объекта договора?
— Если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу, и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.
Изменение предмета ипотеки в период действия договора не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая влечет прекращение залога. По смыслу ст. 76 Закона об ипотеке договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание.
— Как быть, если на свой земельный участок можно попасть только через соседний?
— Если соседний участок находится в государственной или муниципальной собственности и не закрыт для общего доступа, то граждане могут свободно, без всяких разрешений, на нем находиться, в том числе и проходить к своему участку. Даже если участок находится в частной собственности, но не огорожен, и собственник иным путем ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику (ст. 262 Гражданского кодекса РФ).
В иных случаях можно потребовать установления сервитута (предоставления права ограниченного пользования чужим земельным участком) на основании соглашения, заключенного между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. Если соглашение об установлении и условиях сервитута между сторонами не достигнуто, спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
— Продавец и покупатель квартиры подали документы для государственной регистрации договора купли-продажи и права собственности покупателя. Расчет по договору произведен полностью. Что делать, если договор купли-продажи еще не зарегистрирован, а продавец отказывается от совершения сделки и хочет забрать документы на квартиру?
— В случае возникновения спора одна из сторон договора вправе обжаловать в судебном порядке уклонение от государственной регистрации сделки. Для обеспечения иска рекомендую ходатайствовать перед судом о наложении ареста на данную квартиру до разрешения спора судом.
Надежда ЯКОВЛЕВА,
начальник отдела Управления Федеральной
регистрационной
службы по ЧР.
— В соответствии со ст. 55 Конституции РФ “права, свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства”. Согласно ст.131 Гражданского кодекса РФ государственной регистрации подлежат ограничения вещных прав на недвижимое имущество. И устанавливаются они в Федеральном законе “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (закон о регистрации).
К ограничениям (обременениям) относятся установленные законом или уполномоченными органами запрещения, которые стесняют правообладателя при реализации права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества.
При переходе прав на объект недвижимости автоматически переходит и соответствующее ограничение. Регистрация
обременений прав возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект.
На основании законодательства государственной регистрации подлежат, к примеру, сервитут (это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации коммуникаций, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута), ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества. Последний означает запрет распоряжаться имуществом (то есть продавать его, менять, дарить, передавать в залог, аренду, доверительное управление). Арест применяется судом как мера по обеспечению иска при принудительном исполнении судебных решений (ст. 45 Закона РФ “Об исполнительном производстве”), например, при взыскании налога — применяется налоговым или таможенным органом с санкции прокурора в случае неисполнения налогоплательщиком обязанности по уплате налога в установленные сроки и при наличии у налоговых или таможенных органов достаточных оснований полагать, что указанное лицо примет меры, чтобы скрыться либо скрыть свое имущество (ст. 77 Налогового кодекса РФ), следователем в целях обеспечения гражданского иска или возможной конфискации имущества.
Земельный кодекс РФ вводит обязательность государственной регистрации сервитута и его прекращения в соответствии с нормами Закона о регистрации. Регистрация сервитута возможна либо по заявлению лица, в пользу которого он установлен, либо по заявлению собственника, чьи права на недвижимость ограничиваются.
Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением вправе обратиться одна из сторон договора.
Подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента государственной регистрации:
- договор аренды земельного участка, заключенный на один год и более;
- договор аренды лесного участка;
- договор аренды зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, заключенный на срок не менее года;
- договор аренды жилого помещения;
- договор аренды предприятия как имущественного комплекса;
- договор субаренды объектов недвижимого имущества в случае, если договор аренды подлежал государственной регистрации, за исключением субаренды земельного участка, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, заключенный на срок не менее года;
- договор финансовой аренды (лизинга).
При заключении договора ипотеки государственной регистрации подлежит как сам договор ипотеки (ст. 10 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, так и ипотека как обременение. Государственная регистрация осуществляется на основании заявления залогодателя и залогодержателя. Нотариального удостоверения договора ипотеки не требуется, однако если стороны нотариально удостоверили его, то государственная регистрация может осуществляться на основании заявления как залогодателя, так и залогодержателя.
В результате заключения договора о долевом участии возникают залоговые отношения, в которых в качестве залогодателя выступает застройщик, а в качестве залогодержателя — участник долевого строительства. В данном случае речь идет об особой разновидности залога недвижимости (ипотеки), возникающей в силу закона, предметом которой являются земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Право ипотеки возникает у участников долевого строительства с момента государственной регистрации договора о долевом участии.
— Можно ли сдать в аренду часть здания?
— Да, можно. В аренду могут быть переданы земельные участки, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения. При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
В силу п. 3 ст. 26 Закона о регистрации, если в аренду сдаются здания, сооружения, помещения в них или часть помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.
— Кто является собственником квартиры, приобретаемой за счет ипотечного кредита?
— Приобретаемая квартира находится в собственности того лица, который выступает покупателем по договору. Денежные средства получены у кредитной организации, но в качестве обеспечения их возврата передается в залог приобретенная квартира. Не нужно путать залог недвижимости и право собственности на нее. Передача приобретаемой квартиры в залог банку — всего лишь обременение, которое не позволит заемщику до погашения ипотечного кредита, например, продать или поменять квартиру без согласия банка. Но при этом собственник квартиры заложенную недвижимость может передать по наследству.
— Если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то сохраняет ли силу ипотека после окончания его строительства? Что будет являться предметом ипотеки после завершения строительства и нужно ли заключать дополнительное соглашение об изменении объекта договора?
— Если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу, и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.
Изменение предмета ипотеки в период действия договора не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая влечет прекращение залога. По смыслу ст. 76 Закона об ипотеке договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание.
— Как быть, если на свой земельный участок можно попасть только через соседний?
— Если соседний участок находится в государственной или муниципальной собственности и не закрыт для общего доступа, то граждане могут свободно, без всяких разрешений, на нем находиться, в том числе и проходить к своему участку. Даже если участок находится в частной собственности, но не огорожен, и собственник иным путем ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику (ст. 262 Гражданского кодекса РФ).
В иных случаях можно потребовать установления сервитута (предоставления права ограниченного пользования чужим земельным участком) на основании соглашения, заключенного между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. Если соглашение об установлении и условиях сервитута между сторонами не достигнуто, спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
— Продавец и покупатель квартиры подали документы для государственной регистрации договора купли-продажи и права собственности покупателя. Расчет по договору произведен полностью. Что делать, если договор купли-продажи еще не зарегистрирован, а продавец отказывается от совершения сделки и хочет забрать документы на квартиру?
— В случае возникновения спора одна из сторон договора вправе обжаловать в судебном порядке уклонение от государственной регистрации сделки. Для обеспечения иска рекомендую ходатайствовать перед судом о наложении ареста на данную квартиру до разрешения спора судом.
Надежда ЯКОВЛЕВА,
начальник отдела Управления Федеральной
регистрационной
службы по ЧР.
- Войдите или зарегистрируйтесь, чтобы отправить комментарий.
- версия для печати
