Прощены, но в чем подвох?

Ипотечные долги стали в прошлом году одной из ключевых проблем для множества семей. Рост расходов, непредвиденные жизненные обстоятельства приводят к просрочкам и увеличивают риск потери жилья.

Многие опасаются, что при­остановка выплат по ипотеке приведет к мгновенной потере квартиры и испорченной кредитной истории. На самом деле процесс включает несколько этапов.

• Что делать, если платить ипотеку не по силам, и что будет, если я все-таки перестану платить? Как договориться с банком, если нет денег? Наталья Сидорова

Мы приготовили ответы не только для тех, кто столкнулся с вопросом, как сохранить жилье при банкротстве, но и для тех, кому важно понять, как не испортить кредитную историю.

Причины, по которым люди не могут платить ипотеку, различны, но основные из них:

• потеря работы, болезнь, декрет или снижение дохода. Это самые частые форс-мажорные ситуации, когда семейный бюджет резко сокращается и становится сложно своевременно вносить платежи;
• рост процентных ставок и продолжающаяся инфляция существенно увеличили долговую нагрузку. Даже при стабильном доходе ежемесячные платежи стали значительно выше;
• ошибки в планировании бюджета, отсутствие тщательного подсчета всех расходов и обязательств приводят к несоразмерной нагрузке по ипотеке;
• отсутствие финансовой подушки безопасности на несколько месяцев лишает возможности временно пережить трудности.

По данным Центробанка и Объединенного кредитного бюро, к декабрю 2025 года доля просроченных кредитов по ипотеке достигла 1,6%, что почти вдвое выше показателей 2024-го. Объем просроченной задолженности по ипотечным займам увеличился с 0,4% до 0,9% от всей суммы ипотечных кредитов.

Рост задолженности на рынке объясняется также “вызреванием” кредитов, выданных в 2023-2024 годах по льготным и рискованным ставкам. 

Худшая стратегия

Если у вас нет возможности платить ипотеку, важно не скрываться от кредитора, а начать диалог с банком. И чем раньше заемщик сообщит о проблеме, тем выше шансы сохранить жилье. Скрытность только портит кредитную историю и снижает шансы на получение помощи:

• расскажите о причинах ухудшения платежеспособности: потеря работы, болезнь, декрет, снижение дохода;
• подчеркните намерение решать проблему и активно искать выход;
• не уклоняйтесь от контактов, банки ценят открытость.

Для подтверждения сложного материального положения необходимо представить официальные бумаги:

• справку о доходах за последние три-шесть месяцев;
• уведомление о сокращении или приказ об увольнении;
• больничный лист, подтверждающий временную нетрудо­способность;
• справки о декрете или уходе за ребенком при необходимости;
• другие доказательства изменения ситуации (например, справка из службы занятости).

Банк на основании заявления и собранных документов рассматривает возможность предоставления реструктуризации ипотеки, ипотечных каникул или других мер поддержки, коих сегодня существует множество.

Ипотечные каникулы — временная приостановка или снижение платежей на срок до шести месяцев по уважительным причинам, например, из-за снижения дохода или болезни. Мера предусмотрена ФЗ-106.

Реструктуризация долга — банк изменяет условия кредита: увеличивает срок, снижает ежемесячный платеж, временно уменьшает нагрузку.

Рефинансирование — получение нового кредита под более низкий процент для погашения текущей ипотеки, что позволяет платить меньше или долгосрочнее.

Продажа жилья. Если ситуация совсем критичная, можно договориться с банком о продаже квартиры по рыночной цене, чтобы избежать потерь на торгах с пониженной стоимостью.

Прощение долга. Банк может простить долг в одностороннем порядке согласно статье 415 ГК РФ. Обычно это происходит, когда у заемщика возникают непредвиденные финансовые трудности и ему тяжело исполнять условия договора. Частичное или полное списание ипотечного долга может происходить, например, по госпрограммам, которые помогают определенным категориям заемщиков.

Банкротство — когда другие способы исчерпаны. Процедура может защитить жилье, но она сложна и требует судебного решения.

Если варианты с банком не помогли

При невозможности решить вопрос с банком легальные варианты включают, например, продажу ипотечной квартиры с одобрения кредитора, при этом все действия происходят под контролем банка и покупателя, а остаток долга погашается с вырученных средств. 

Продажа без согласия банка невозможна, но зачастую кредитор готов помочь найти покупателя во избежание судебных разбирательств.

Кроме того, сдача комнаты или части квартиры может помочь частично покрыть ипотечные платежи, снизив финансовую нагрузку.

Например, если ежемесячный платеж по ипотеке составляет 40 тыс. рублей, а аренда комнаты приносит 15 тысяч, то реальный платеж снизится до 25 тысяч. Это позволит заемщику сохранить жилье и стабилизировать бюджет. Но важно учитывать расходы на коммунальные услуги и налоговые обязательства при сдаче.

Еще один вариант — государственные и льготные программы для поддержки семей с детьми, военных и льготников. 

Банкротство — крайняя мера

Даже при банкротстве можно сохранить жилье. Это последний, но легальный способ защитить свое главное имущество. Основной принцип в такой ситуации — действовать официально и своевременно, чтобы воспользоваться всеми возможностями закона.

В рамках процедуры долги списываются, но ипотечное жилье, как правило, реализуется на торгах, если только это не единственное пригодное для проживания жилье, не обремененное ипотекой. При участии в процедуре с материнским капиталом процесс усложняется из-за необходимости согласования с органами опеки.

Юристы предупреждают, что без соглашения имущество будет продаваться на торгах, но вырученные средства пойдут должнику на приобретение замещающего жилья.

Программа прощения

Это возможность закрыть ипотеку, заплатив около 30% от общей суммы долга, что значительно облегчает сложную ситуацию заемщика.

Опция прощения долга дополняет комплекс законных и надежных инструментов поддержки заемщиков, показывая, что выйти из кризиса можно разными путями, подбирая оптимальный вариант под свои обстоятельства и возможности.

Белая история — реальность

Многих волнует вопрос, как рассчитать комфортный ежемесячный платеж. Если кратко, то он не должен превышать 40% ежемесячного дохода.

Высокая долговая нагрузка — серьезный риск. Эксперты рекомендуют отказаться от ипотеки, если платеж по ней будет превышать 60% бюджета семьи.

***

ЦИФРЫ

Увеличение просрочек по ипотеке в 2025 году достигло в России рекордных масштабов: задолженность выросла вдвое,  превысив 95 млрд рублей.

Связано это с экономической нестабильностью, высокой ключевой ставкой и спадом на рынке недвижимости, что заставляет 18% заемщиков испытывать серьезные трудности с выплатами и откладывать покупку жилья на годы.

***

СПРАВКА

Часто задаваемые вопросы

• Заберут ли квартиру, если не платить три месяца?
  
  — Да, несмотря на возможные варианты урегулирования, после трех месяцев просрочки банк может обратиться в суд и начать процедуру взыскания имущества.

• Можно ли продать ипотечную квартиру, если банк против?
  
  — Нет, но возможна прямая оплата кредита новым покупателем.

• Влияет ли просрочка на кредитную историю?
  
  — Любая просрочка более 30 дней портит рейтинг, снижая доступ к новым кредитам.

• Можно ли оформить банкротство при ипотеке с материнским капиталом?
  
  — Да, с согласования органов опеки.