Подводные камни ипотеки

В коридоре Управления Росреестра по ЧР расшумелся молодой мужчина. Говорил эмоционально, громко, широко размахивая руками: “Да что это такое? Почему вы не можете оформить сделку? Я за эту квартиру уже давно расплатился! Мне ее сегодня надо продать! Какие ограничения?! У меня никаких проблем нет с этим жильем. О чем вообще идет речь?”

Такие разговоры возникают часто, а все от того, что многие не знают требований закона. Мужчина квартиру купил у приятеля, расплатиться сразу не получилось, вот и договорились о рассрочке. При подобных сделках существует такое понятие, как ипотека в силу закона. И здесь есть один момент, который надо обязательно учитывать, чтобы не оказаться в такой ситуации, как этот молодой мужчина. Давайте разберемся с самого начала.
Что такое ипотека?
Ипотека — это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. Право залога обычно устанавливается договором. Но оно может возникнуть также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств. Подобным образом оно возникает, в частности, у продавца в случае продажи товара в кредит или рассрочку. Также может быть у получателя ренты при передаче им недвижимости под выплату ренты, у кредитора при предоставлении им кредита на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Ну и, конечно, у участника долевого строительства при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
Давайте рассмотрим ситуацию, которая очень часто возникает в практике Управления.
Продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи, в котором определено условие о расчете между сторонами в течение определенного времени, то есть квартира приобретается покупателем с рассрочкой платежа. Например, расчет между продавцом и покупателем будет произведен через 10 дней  после государственной регистрации права покупателя. Таким образом, если продавец и покупатель договорились между собой о продаже жилья в рассрочку, то возникает ипотека в силу закона в пользу продавца. При этом покупатель будет являться залогодателем, а продавец — залогодержателем.
В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) запись об ипотеке в силу закона будет внесена на основании заявления залогодателя или залогодержателя. Такая регистрация производится без уплаты государственной пошлины. Причем госрегистрация такой ипотеки осуществляется одновременно с госрегистрацией права собственности покупателя.
После внесения в ЕГРП соответствующих записей покупатель получает свидетельство о государственной регистрации права, в котором в графе “существующие ограничения (обременения) права” будет указано “ипотека в силу закона”. Следует отметить, что до полного расчета приобретенное имущество будет находиться в залоге у продавца, и, соответственно, покупатель не сможет проводить с ним сделки без разрешения продавца.

Как же снять ипотеку?
Запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в Управление одного из документов:

• заявления владельца закладной;
• совместного заявления залогодателя и залогодержателя;
• заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;
• решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Для погашения регистрационной записи об ипотеке представление иных документов не требуется. Таким образом, после полного расчета между продавцом и покупателем стороны договора должны обратиться в Управление с совместным заявлением о погашении записи об ипотеке.
Очень часто в Управление поступают письма граждан с просьбой снять или погасить такую ипотеку с приложением документов о произведенном расчете (расписки, платежные документы...). Вместе с тем вышеуказанный перечень оснований для погашения записи об ипотеке является исчерпывающим. Законодательством не предусмотрено погашение записи об ипотеке на основании письма и документов о расчете.
 Кроме того, заявление о прекращении обременения в виде ипотеки и иные документы, необходимые для совершения соответствующих действий, представляются в Управление заявителем лично или посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении.
Если документы отправлены почтой, то подлинность подписи заявителей на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке.

Недавно в Управление поступило письмо от молодой семьи, в котором они просят погасить запись об ипотеке, поскольку расчет с продавцом произведен и последний уже не заинтересован в подаче совместного заявления о погашении ипотеки. В данном случае можно только рекомендовать обратиться в суд с требованием к продавцу о погашении в ЕГРП регистрационной записи об ипотеке.  На основании соответствующего судебного решения запись об ипотеке будет прекращена Управлением после поступления судебного акта.