Я бы в ТСЖ пошел, пусть меня научат

В редакции газеты “Грани” состоялась горячая линия по теме “ТСЖ — эффективный способ управления домами или лишнее звено в ЖКХ?”.

На вопросы горожан, а их поступило во время прямого диалога и заранее порядка ста, отвечали первый заместитель главы администрации Новочебоксарска Вячеслав Волгин, директор ОО ”УК “Новэк” Бешир Мубинов и главный инженер МУП “УК в ЖКХ г. Новочебоксарска” Ирина Наумова. Горожан, конечно, интересовала не только организация ТСЖ, они хотели получить ответы на все волнующие их вопросы о ЖКХ.

О ТСЖ
У меня вопрос и предложение. Обязательно ли создавать ТСЖ, если в доме будет домовой комитет? Может, уполномочить домкома принимать участие в составлении перечня первоочередных работ по дому, контролировать качество ремонта, использование средств по статье “Ремонт и содержание жилья” и так далее?
Людмила Терентьева.
Б.Мубинов: ТСЖ, как и управляющая компания, — способ управления. Это юридическое лицо, а домком — общественная организация. Поэтому отождествлять функции домовых комитетов и ТСЖ не совсем верно. Если создается ТСЖ, то управляющей компании быть не должно, а при наличии УК не должно быть ТСЖ.
— Если домкомы будут при УК и активно начнут вмешиваться в управление домами?
Б.Мубинов: Это только приветствуется. Там, где они имеются и представители домкома постоянно нас теребят, вопросы решаются быстрее.

• До создания ТСЖ дома отремонтируют капитально? Анатолий Иванович.

Подобный вопрос задала и Надежда Жаркова.
В.Волгин: Жилищный кодекс РФ не привязывает выбор способа управления к ремонту дома. Если при распределении средств из Фонда содействия реформированию ЖКХ ваш дом подпадает под критерий отбора, то капитальный ремонт произведут. При этом собственники тоже обязаны софинансировать в размере не менее 5 процентов от стоимости работ.

• Будут ли выделены средства из федерального бюджета на капитальный ремонт домов в 2011 году? Татьяна Васильевна, председатель ТСЖ.

В.Волгин: Сейчас как раз этот вопрос решается. Новочебоксарск должен получить 40 млн. рублей. Дома исходя из критериев оценки уже отобраны. Главные из них: степень износа должна быть выше 31 процента, просроченные долги не должны превышать 10 процентов начислений по дому и ряд других. Сейчас капитальный ремонт проводится в домах, построенных в 70-х годах.

• Мы бы организовали ТСЖ, только не знаем, с чего начать, по каким инстанциям ходить. Валентина Николаева.
• Нельзя создавать ТСЖ, пока не подготовлены кадры, иначе оно себя не оправдает. Кто должен этим заниматься? Элеонора Щетинина.

И.Наумова: Для того чтобы создать ТСЖ, необходимо выбрать инициативную группу и для начала изучить Жилищный кодекс РФ. Много публикаций об организации ТСЖ в журнале “Управление многоквартирным домом”. А кадры готовит ОАО “Учебно-производственный комбинат”, расположенное в Чебоксарах по ул. Хузангая, 20.

• Пока не сделаете в доме капитальный ремонт, ТСЖ создавать мы не согласны. За 34 года, что эксплуатируется дом, трубы превратились в решето, постоянно друг друга затопляем. Неоднократно обращались к коммунальщикам — результатов никаких. Когда приведут в порядок наши трубы? Семенов, Иванов, жители дома № 21 по ул. Комсомольской, всего 49 подписей.

Б.Мубинов: Ваш дом в программу капитального ремонта по линии Фонда содействия реформированию ЖКХ не включен. Соответственно, источником финансирования могут быть только средства собственников дома. А для поддержания его в нормальном состоянии силами управляющей компании и подрядных организаций при необходимости проводится замена отдельных участков трубопроводов.

О платежах

• Ходят по квартирам две женщины и спрашивают: мы за то, чтобы увеличить тарифы на коммунальные услуги, или против? И протягивают бумаги для того, чтобы поставили свои подписи. Конечно, почти все против повышения тарифов. Мы начали задавать вопросы, они ничего не могли ответить. Нам бы хотелось знать, какие работы будут проводить в нашем доме? Надежда Васильевна, ул. Винокурова, 75.

И.Наумова: В соответствии с Жилищным кодексом установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения проходило путем заочного голосования. Собственникам вашего дома были розданы бюллетени голосования и было предложено установить плату за содержание и ремонт жилого помещения. Рост тарифа по сравнению с 2010 годом составляет 8,8 процента. Это связано с доведением минимальной ставки рабочего 1-го разряда до 4200 рублей (в настоящее время она составляет 3630 рублей) и изменением размера единого социального налога с 26,2 процента до 34,2. А тарифы на коммунальные услуги управляющая компания не устанавливает. Сейчас в городе завершен осенний осмотр домов с составлением актов, на основании которых будут разработаны планы работ на 2011 год.

• Почему, проживая в одном городе, получая тепло от одного предприятия, ТЭЦ-3, платим по-разному? Привожу данные по четырем управляющим компаниям за октябрь 2010 года. МУП “УК в ЖКХ г. Новочебоксарска” выставило в платежках 18,72 рубля, ООО “УК “Новэк” — 18,20 руб., ООО “ТЭРиКОН- Сервис” — 12,72 руб., ООО “Мотокон” — 10 руб. Владимир Коротков, ул. Советская, 39.

В.Волгин: В Новочебоксарске плата за тепло с жильцов взимается с учетом фактических показаний общедомовых приборов учета тепловой энергии. В домах постройки 90-х годов потребление намного меньше, чем в старых. В управлении ООО “Мотокон” и “ТЭРиКОН-Сервис” дома относительно новые, поэтому и плата за отопление в них меньше. В соответствии с постановлением правительства РФ от 23 мая 2006 года № 307 “О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам” устанавливается единый порядок оплаты коммунальных услуг. Общий объем потребленной каждым конкретным домом теплоэнергии подтверждается актом снятия показаний общедомового прибора учета, и корректировка происходит раз в год.

— Еще вопрос. Кто должен оплатить затраченную электроэнергию при производстве работ по замене нижней разводки холодного водоснабжения и отопления?
Б.Мубинов: Этот объем электроэнергии вычтен из показаний общедомового прибора учета. Счет за потребленную электроэнергию выставлен организации, которая выполняла работу, то есть ОАО “РЭП”. Аналогичный счет за потребленную электроэнергию при замене труб отопления будет выставлен ОАО “РЭП” в ноябре.

• В 2009 году в квартире проживали втроем, а зарегистрированы четверо. В конце года по заявлению платежи нам пересчитали, а за лифт и вывоз мусора — нет. Почему? Владимир Алексеев, пр. Энергетиков, 8.

В.Волгин: Действующим жилищным законодательством отдельная плата за сбор и вывоз твердых бытовых отходов не предусмотрена. Она в составе платы за содержание и ремонт общего имущества. А к общему имуществу относятся мусоропровод, мусороприемные камеры, межквартирные лестничные площадки, лифт, чердаки, подвалы и так далее. Расходы на обслуживание лифтов являются составной частью расходов за содержание общего имущества. Доля обязательных расходов на содержание имущества определяется долей в праве общей собственности на общее имущество. Она пропорциональна размеру общей площади квартиры. Таким образом, размер платы за содержание жилья устанавливается на квадратный метр и не зависит от количества проживающих. Следовательно, перерасчет управляющая компания должна была сделать вам только за водоснабжение и водоотведение, если у вас не установлены индивидуальные счетчики.

• В квитанциях за октябрь плата за тепло 18 руб. 20 коп., в Чебоксарах — 16 руб. 20 коп. Почему такая разница? Для пенсионеров каждая копейка на счету. Александра Рыбакова, ул. Заводская, 16.

В.Волгин: Тарифы на тепловую энергию утверждаются один раз в год Республиканской службой по тарифам и остаются неизменными в течение всего года. Плата за тепло у нас взимается с учетом показаний общедомовых приборов учета тепловой энергии и только во время отопительного сезона. Подобная система практикуется как во многих городах страны, так и в ТСЖ нашего города и республики. В Чебоксарах тепло оплачивают в течение всего года, кроме многоквартирных домов, где установлены общедомовые приборы учета.

• Почему плата по ДПУ составляет 40 процентов от суммы платежа за электроэнергию в квартире? Это слишком много. Любовь Сергеевна, ул.10-й пятилетки, 4.

И.Наумова: По ДПУ плата начисляется пропорционально потраченной электроэнергии в квартирах за пользование лифтом, освещение подъездов. Действительно, в вашем доме процент начисления высокий. Некоторые жильцы самовольно отгородились от лестничной площадки железными дверьми, а лампочки в этих коридорчиках горят днем и ночью, и они подключены к местам общего пользования. Сейчас мы выявляем этих людей, затем примем к ним меры.

• Почему в нашем доме плату за отопление начисляют из расчета 26 рублей 39 копеек за один квадратный метр, когда в других домах она чуть больше 18 рублей? Светлана Емельянова, ул. Коммунистическая, 33.

И.Наумова: Плата за отопление в домах, не оборудованных общедомовыми приборами учета, а дом № 33 по ул. Коммунистической как раз такой, начисляется согласно утвержденным нормативам потребления и стоимости тепловой энергии. Утвержденная стоимость одной Гкал на 2010 год составляет 888 руб. 22 коп., норматив потребления — 0,208 Гкал на один квадратный метр. С учетом того, что продолжительность отопительного сезона семь месяцев, плата за отопление составляет 26 руб. 39 коп. за один квадратный метр в месяц.

О ремонте

• Живу на первом этаже. Летом засорилась канализационная труба и затопило квартиру. Обратился в “Новэк”, оттуда меня направили в жэк, из жэка обратно в УК. В конце концов неполадки устранили. Но история повторяется, потому что трубы ветхие. Когда в нашем доме поменяют систему канализации? Юрий Абрамов, ул. Комсомольская, 6.

Б.Мубинов: Работы по замене системы канализации выполняются за счет средств, собранных по статье “Ремонт”. С 1 октября 2008 года по 10 октября 2010-го начисление по вашему дому составило 95653 рубля. А за этот период у вас заменены нижняя разводка канализации протяженностью 20 метров, местами стояки холодного и горячего водоснабжения, покрашен наружный газопровод, отремонтированы внутри квартальные дороги, установлена доска объявления — всего на 37 тысяч 567 рублей 58 копеек. В 2011 году предусмотрены электромонтажные работы с заменой ВРУ, ремонт кровли — на 56500 рублей.

• Когда наконец сделают косметический ремонт в третьем подъезде нашего дома? Его не было почти 20 лет, подъезд в ужасном состоянии. Нам сказали, что на 1 января 2010 года на лицевом счете дома насчитывалось 90123,42 рубля. Неужели этих денег не хватит на покраску и побелку? Любовь Сидорова, пр. Энергетиков, 5.

Б.Мубинов: На 1 ноября 2010 года на лицевом счету вашего дома было 130551,72 рубля. Косметический ремонт 3-го подъезда будет включен в план I квартала 2011 года эксплуатирующей организации МУ РЭП “Жилье”.

• Подъезды не ремонтировали больше двадцати лет. Когда ожидать? Зоя Петрова, ул. 10-й пятилетки, 27.

И.Наумова: В этом году не запланирован ремонт в ваших подъездах, в следующем вопрос рассмотрим.

• В нашем доме шесть подъездов отремонтировали, а седьмой не хотят. Почему? Наталия Крохи на, ул. 10-й пятилетки, 14.
• В доме три года назад был капитальный ремонт, а когда отремонтируют подъезды? Рамы оконные сгнили, штукатурка отваливается. Юрий Глазунов, ул. Советская, 21.

И.Наумова: Нормативные документы (Жилищный кодекс, постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 и другие), действующие в настоящее время, требуют ведения учета по каждому конкретному жилому дому. Ведется учет средств, собранных с жильцов на ремонт жилья, и соответственно использование этих средств на ремонт общего имущества многоквартирного дома. К общему имуществу многоквартирного дома относятся инженерные коммуникации, обслуживающие более одной квартиры, кровля, лестничные клетки, фасады, прилегающая территория (асфальтовые покрытия, детские и спортивные площадки). При составлении планов на ремонтные работы учитывается и техническая необходимость, и финансовая возможность, и необходимость работ с точки зрения жизнеобеспечения здания. В доме № 14 ул. 10-й пятилетки за счет средств, собранных на ремонт жилья, выполнен косметический ремонт 1-6-го подъездов, установлены малые архитектурные формы, также выполнен ремонт межпанельных швов по заявлениям жильцов дома. В доме № 21 по ул. Советской заменены системы холодного, горячего водоснабжения, отопления, выполнен косметический ремонт 1-го, 3-го, 4-го подъездов, ремонт лифтов, текущий ремонт кровли. В настоящее время сумма выполненных работ в доме превышает сумму средств, собранных с жильцов на ремонт жилья, в связи с этим возможность косметического ремонта лестничных клеток будет рассмотрена в 2011 году при достаточных средствах на лицевом счете дома.

• Когда в доме будет капитальный ремонт? Слышим только одни обещания. Лидия Обухова, ул. 10-й пятилетки, 46.

Из этого же дома позвонили Иван Гришин, Людмила Максимовская.
Б.Мубинов: Все ремонтные работы проводятся за счет жильцов. За два года на счету вашего дома были 589023 рубля, на которые отремонтированы межпанельные швы, лифты, заменены разводки ГВС, канализации, отмостки на 364860 рублей. Кроме того, силами эксплуатирующей организации — ОАО “Ремэкс” — ведется постоянная работа по устранению выявленных дефектов трубопроводов по заявкам. В будущем году намерены привести в порядок лифт, отмостки на 325 тысяч рублей, рассматриваем вопрос замены стояков отопления поподъездно.

Кто управляет нашим домом

• На собрании мы решили поменять управляющую компанию, проголосовали за это. Почему до сих пор не можем перейти? 35 лет живем в доме, ни разу трубы не меняли. Мы хотим выбрать другую управляющую компанию. Кто нам окажет помощь, как это сделать правильно? Любовь Иванова, ул. Комсомольская, 6.

С таким же вопросом обратились Николай Кириллов, Любовь Севастьянова, Ольга Исакова и другие.
И.Наумова: Вопрос о выборе другой управляющей компании относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Для того чтобы перей­ти в управление к другой управляющей компании, вам необходимо сначала расторгнуть существующий между вами и управляющей компанией договор. Самый простой способ — растор­жение по взаимному согласию. В случае, если управляющая организация не согласна на расторжение, то можно это сделать по инициативе собственников в одностороннем порядке, но только в том случае, если управляющая организация не выполняет условия договора. Этот способ сложнее, требует доказательств неудовлетворительной работы УК. Также можно перей­ти в управление другой управляющей компании по истечении срока действия существующего договора управления. К сведению: максимальный срок договора управления составляет 5 лет.
Общее собрание необходимо провести в строгом соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации.

Жильцы нашего дома не понимают, кто управляет нашим домом: ООО “Новэк” или МУП “УК в ЖКХ г. Новочебоксарска”, с которым большинство из нас заключило договор? Валентина Васильева, ул. Советская, 15.
Б.Мубинов: К оказанию услуг и выполнению работ по содержанию общего имущества дома № 15 по ул. Советской и предоставлению коммунальных услуг проживающим в нем потребителям ООО “Управляющая компания “Новэк” приступило с 1 октября 2008 года на основании решения общего собрания собственников помещений от 28 мая 2008 года.
В последующем МУП “УК в ЖКХ г. Новочебоксарска” уведомило ООО “УК “Новэк” о проведении собственниками помещений вышеуказанного дома общего собрания собственников помещений, по результатам которого было принято решение о смене управляющей организации, и, учитывая изложенное, просило передать техническую документацию на данный жилой дом. При изучении представленных в адрес общества документов установлено, что при проведении общего собрания собственников помещений жилого дома № 15 по ул. Советской были нарушены положения Жилищного кодекса РФ, определяющие порядок проведения вышеуказанных собраний, а также порядок расторжения действующих договоров управления многоквартирным домом.
Данное обстоятельство послужило основанием для отказа МУП “УК в ЖКХ г. Новочебоксарска” в передаче документации на жилой дом и последующего обращения муниципального унитарного предприятия в Арбитражный суд ЧР с исковым заявлением об обязании ООО “УК “Новэк” передать техническую документацию на ряд жилых домов, в которых, по данным МУП “УК в ЖКХ г. Новочебоксарска”, были проведены общие собрания собственников помещений и приняты решения о смене управляющей организации.
Решением Арбитражного суда ЧР от 10 ноября 2010 года в удовлетворении исковых требований МУП “УК в ЖКХ г. Новочебоксарска” отказано.
Таким образом, договоры управления многоквартирным домом № 15 по ул. Советской, заключенные собственниками помещений с ООО “УК “Новэк”, являются действительными. Управляющая организация в соответствии с принятыми на себя обязательствами оказывает услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества жилого дома, предоставлению коммунальных услуг потребителям. Исходя из изложенного у собственников и нанимателей помещений данного дома в соответствии со ст. 153 Жилищного кодекса РФ возникает обязанность перед ООО “УК “Новэк” по своевременной и полной оплате оказанных им жилищно-коммунальных услуг.

Почему приходят по две квитанции...

• Не могу разобраться: какой организации платить за жилищно-коммунальные услуги и как мне вернуть переплаченную сумму? В апреле 2010 года наш дом перешел в управление МУП “УК в ЖКЖ г. Новочебоксарска”. В этом месяце заплатил в МУП. В следующем “Новэк” выставил мне долг, который я в мае погасил. В июле и сентябре приходили письма от МУП, приглашали меня в комиссию за неуплату коммунальных услуг, а затем из МУПа прислали предупреждение, в котором сказано, что отключат водоснабжение и электричество, если не заплачу. Я испугался: как я, старый человек, буду жить без воды и света? И погасил начисленный долг в сумме 5619 руб. 39 коп. Сейчас опять получаю две квитанции. Что же получается: живу в одной квартире, а услуги ЖКХ оплачиваю в две организации? Кто мне теперь вернет деньги, что мне делать? Сергей Ярных, инвалид Великой Отечественной войны, ул. Винокурова, 41.

Этот вопрос волнует очень многих горожан. На горячую линию дозвонились десятки людей и задавали такие же вопросы.
В.Волгин: В зависимости от решения Арбитражного суда, о котором горожане скоро будут проинформированы, управляющая компания, действия которой будут признаны неправомерными, возместит уплаченные жителями средства другой управляющей компании.

...и пустуют квартиры?

• Жильцы дома № 5 по ул. 10-й пятилетки хотели бы узнать: сколько лет будет пустовать в первом подъезде первая квартира? Там уже больше шести лет никто не живет, долг по квартплате на 1 июля 2010 года составил больше 300 тыс. рублей. Почему их не выселяют?
  В квартире без ремонта нельзя жить, пол сгнил, трубы ржавые, газа, электроэнергии и воды нет, балконное стекло разбито, антисанитарные условия. В эту квартиру приходят какие-то люди, свеча горит, курят, могут устроить пожар. Пожар, между прочим, там уже был. Пусть представители горадминистрации, МУП “УК в ЖКХ г. Новочебоксарска” обследуют с выходом на место и убедятся, в каком состоянии эта квартира. Примите меры. Андрей Молодков.

И.Наумова: Да, действительно, в квартире зарегистрирована неблагополучная семья, находится на контроле. Управляющей компанией оформлены документы в суд на взыскание задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг.

• Наш дом введен в эксплуатацию в шестидесятых годах, в прошлом году был капитальный ремонт, однако электропроводки не поменяли, хотя обещали это сделать, в некоторых квартирах не раз происходило короткое замыкание.
  В доме две комнаты, находящиеся в муниципальной собственности, пустуют уже на протяжении нескольких лет. Нанимателя одной из них мы уже не видели лет семь. Проживают в них родственники, квартиранты, платежи не вносят. Об этом мы не раз информировали и управляющую компанию, и городскую администрацию. Почему меры не принимают? Раиса Тимофеевна, ул. Комсомольская, 8.

В.Волгин: В настоящее время принимается решение о предоставлении данных комнат для заселения по договору муниципального найма. При выявлении подобных случаев информацию нужно передать в вашу управляющую компанию.
Б.Мубинов: В вашем доме в 2009 году были произведены ремонтные работы с заменой санитарно-технического оборудования, в том числе с использованием средств собственников. Для выполнения всего объема работ собранных денег не хватило. На 1 ноября 2010 года на лицевом счете 385663 рубля. По результатам осмот­ров специалистами ООО “УК “Новэк” принято решение о необходимости замены вводного распределительного устройства и электрической проводки. Эта работа потребует еще порядка 150 тысяч рублей.
По инициативе ООО “УК “Новэк” в январе 2010 года проведено собрание жителей дома по поводу привлечения дополнительных денежных средств, однако решение собственниками дома принято не было. Сейчас мы изыскиваем источники финансирования.

И прочие проблемы

• В нашем доме вот уже недели две ведется широкомасштабная стройка. В течение года пустовало помещение, которое ранее арендовал предприниматель. Мы, жильцы, попытались узнать, кто развернул стройку в жилом доме и какое заведение намерены открыть. По слухам, будет сауна. Однако достоверную информацию получить не удалось. Мы звонили в жэк, управляющую компанию, городскую администрацию — перебрали 12 телефонных номеров, никто ничего не знает, даже фамилию строителя, есть ли у него разрешительные документы. Помогите разобраться в данной ситуации. Оксана Горбунова, б. Гидростроителей, 12.

И.Наумова: Муниципальное помещение в доме № 12 по бульвару Гидро­строителей продано в собственность управлением имущественных и земельных отношений администрации Новочебоксарска. Работы по его реконструкции велись без оформления соответствующих документов. В настоящее время производство работ запрещено, материалы отправлены в Государственную жилищную инспекцию Чувашской Республики для принятия административных мер к нарушителям.

• На первом этаже нашего дома расположен опорный пункт милиции, а мы бы хотели установить в подъезде железную дверь с домофоном. Нельзя ли сделать для ОПМ отдельный вход? Алевтина Алексеевна, ул. Винокурова, 89.

В.Волгин: Разберусь. Вообще нежилые помещения в доме не должны причинять неудобства жильцам.
P.S. Ответы на другие вопросы опубликуем в последующих номерах газеты.