Все чаще говорят о том, что вскоре управляющие компании начнут в одностороннем порядке массово отказываться от управления многоквартирными домами в связи с введением лицензирования в этой сфере. Видимо, в особую группу риска входят дома, управление которыми станет невыгодным для управляющих организаций и создаст для них угрозу аннулирования лицензии.
Несмотря на это, расторжение договора управления многоквартирным домом со стороны управляющей организации не такое простое мероприятие, каким может показаться на первый взгляд, так как интересы граждан — собственников помещений многоквартирных домов в этом случае находятся под защитой закона.
Так, часть 8 статьи 161 ЖК РФ предусматривает, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Не предусматривают права управляющей компании отказаться от исполнения договора управления в одностороннем порядке и нормы жилищного законодательства. Исходя из смысла частей 8.1, 8.2 статьи 162 ЖК РФ такое право предоставлено только собственникам помещений многоквартирного дома.
Гражданское законодательство допускает лишь два случая расторжения договора управления многоквартирным домом по инициативе управляющей компании: по соглашению сторон в соответствии со статьей 450 ГК РФ (согласие собственников на расторжение договора управления в этом случае выражается в форме решения собственников многоквартирного дома, принятого в установленном порядке на общем собрании) и в судебном порядке в соответствии со статьями 450, 452 ГК РФ.
Таким образом, управляющей компании закон предоставляет лишь право внести предложение расторгнуть договор, а принять решение о его расторжении могут собственники либо суд. В противном случае обязательства, предусмотренные договором управления, продолжают свое действие, и управляющая организация продолжает нести ответственность за их неисполнение либо ненадлежащее исполнение в полном объеме.
В случае же фактического прекращения управляющей организацией исполнения договора управления многоквартирным домом без соблюдения установленной законом процедуры расторжения договора управления за собственниками сохраняется право на обращение в судебные органы с требованиями о понуждении недобросовестной УК к надлежащему исполнению договорных обязательств и компенсации причиненного таким уклонением ущерба.