Имеют ли собственники право в одностороннем порядке изменить или расторгнуть договор управления многоквартирным домом?
Александр СЕМЕНОВ
Отвечает прокурор Новочебоксарска старший советник юстиции Андрей БЕЛЬСКИЙ.
В соответствии с пунктом 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом.
Данная позиция изложена в выводах постановления Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 22 ноября 2011 года
№ 7677/11, согласно которым сам по себе односторонний отказ домовладельцев от исполнения договора с управляющей организацией (расторжение договора) ни Жилищному, ни Гражданскому кодексам РФ не противоречит.
Статья 161 Жилищного кодекса предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией, и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ на иной из допустимых по закону.
Пункт 2 статьи 162 Жилищного кодекса определяет обязанности управляющей организации как работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.
Пункт 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ в новой редакции (после внесения в него поправок 4 июня 2011 года) позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав однажды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить способ управления домом и поменять управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.
При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса).