На протяжении последних лет наиболее выгодным вложением денег является приобретение объектов недвижимости. Во многих субъектах РФ недвижимость стала пользоваться ажиотажным спросом. А там, где есть спрос, найдутся желающие поживиться за чужой счет. Как? Заключают различные виды договоров, на основании которых получают предоплату и после этого скрываются, не выполнив обязательств по ним. Бывает и по-другому. О подводных камнях при сделке с квартирами рассказывают эксперты “Граней”.
Татьяна Егорова, начальник организационно-контрольного отдела Управления Росреестра по Чувашской Республике:
— Наряду с законной риэлторской деятельностью на рынке недвижимости существует сфера оказания нелегальных риэлторских услуг так называемыми черными маклерами, действия которых подпадают под статью 171 Уголовного кодекса РФ “Незаконное предпринимательство”. Они дают объявления об оказании помощи по сделкам с недвижимостью и из числа обратившихся к ним граждан выбирают жертву. Владельцы жилья предоставляют им все необходимые документы и доверенность на совершение юридически значимых действий, тем самым дают им право производить переоформление прав на свое имя.
Хотелось бы предупредить, что при совершении сделок с недвижимым имуществом надо сначала проконсультироваться у специалистов. Например, Управления Росреестра по Чувашской Республике. Можно обратиться к нам лично, по телефону, а с III квартала 2009 года на сайте управления ежемесячно консультируем в режиме он-лайн через Интернет. И все это бесплатно.
Если у вас возникли сомнения в количестве документов, которые требуют от вас посредники, всегда можно ознакомиться с их перечнем на сайте управления www.to21.rosreestr.ru. Для обратной связи в управлении круглосуточно функционирует телефон доверия, на который граждане могут оставить свои обращения.
Таким образом, используя предоставляемые управлением услуги, можно уберечь свою собственность и значительно сэкономить время при подаче документов на регистрацию. Не надо слепо верить людям, которые обещают все сделать быстро и качественно, необходимо хотя бы чуть-чуть и самому разбираться в этих вопросах.
Феодосия Емельянова, заведующая кафедрой финансов и кредита филиала РГСУ в г. Чебоксары, академик РАСН:
— К сожалению, по экспертным оценкам, в нашей стране большинство риэлторов не профессионалы, то есть не имеют специальных знаний. Государство эту деятельность не контролирует, безопасность граждан не обеспечивает, поэтому большинство риэлторов — черные.
Чтобы уберечься от мошенничества, юристы рекомендуют вообще к ним не обращаться. Из законодательства изъята обязанность проведения сделки купли-продажи через нотариат, то есть квартиру можно продать по простой письменной форме договора. Большинство людей перестали обращаться к нотариусам из-за дороговизны их услуг, к тому же они зачастую не проверяют подлинность документов и подписей (среди них тоже есть недобросовестные). Вот и возросло количество мошеннических сделок с квартирами.
Особенно много обманутых при долевом строительстве (по статистике в России таковых больше 250 тыс. семей). Строительные фирмы часто продают одну и ту же квартиру разным участникам, объявляют себя банкротом и исчезают с деньгами дольщиков. Надо тщательно проверять договоры на долевое строительство перед подписанием, документы на само строительство, зарегистрировать сделку по новому законодательству. Лучше покупать объекты на стадии завершения.
Опасно оформлять сделку по более низкой цене на рынке вторичного жилья с целью избежания налогообложения. Если продавец передумал, то покупателю вернут только официальную сумму.
Используя работников жэков и участковых милиционеров, легко узнать адреса пожилых, одиноких и пьющих собственников жилья — их проще уговорить и обмануть ласковыми обещаниями, ведь мошенники, как правило, хорошие психологи. Особенно трудно оспорить дарение. Поэтому, если у вас есть пожилые родственники, почаще с ними связывайтесь, чтобы они не оставались долго одни, оформите над ними опекунство или долевую собственность, чтобы без вашего согласия нельзя было продать квартиру. Самому пожилому человеку или родственникам необходимо обратиться в жэк (управляющую компанию), органы регистрации с заявлением, чтобы никому, кроме вас, документы на квартиру не давали.
Мошенники запросто могут украсть паспорт, другие документы и продать вашу квартиру доверчивым людям, да еще не одному. А черный риэлтор мошенническую сделку может провернуть за два дня. Так же без вашего ведома “ответственные” работники могут поселить в вашу квартиру чужих.
Вот несколько советов, что нужно сделать перед оформлением сделки купли-продажи:
l не приходить на встречу одному, дома вообще по этим вопросам не встречаться, обратиться за юридической защитой (есть и бесплатные юридические консультации для малоимущих граждан);
l перед заключением договора проверить все документы (в регпалате за плату их вам могут дать) и в натуре саму квартиру, которую продают, сведения о ее обременении;
l если оплата идет через ячейку банка, то имейте в виду, что есть два варианта договора: 1) на аренду ячейки — банк не участвует в закладке и за содержание ответственности не несет; 2) на хранение в ячейке — при участии банка. Второй вариант предпочтительней.
Но лучше требовать от партнера идти к нотариусу для заключения договора, указать полную сумму оплаты, записать, какая сумма уплачена в присутствии нотариуса.
От ведущей полосы Галины Мироновой.
В редакцию нередко обращаются горожане, оказавшиеся в такой ситуации: решили продать или купить квартиру через агентство недвижимости. Подобран приемлемый вариант, со сторонами сделки агентство заключает договор на получение задатка (аванса), однако затем по каким-то причинам сделка срывается. При этом каждая сторона приводит свои доводы. Агентство возвращать задаток не торопится, ссылаясь на то, что сделка не состоялась по вине продавца (покупателя). И начинается нервотрепка.
Всего этого можно избежать, если заранее знать, что такое задаток и что такое аванс. Между данными понятиями есть существенная разница. Задаток — деньги, выданные одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Аванс — сумма, которая передается перед совершением сделки одной стороной другой в счет причитающихся по сделке платежей. Аванс тоже подтверждает реальность намерений в совершении сделки, но без обеспечения исполнения.
Когда купля-продажа квартиры не происходит, аванс просто возвращается. Сторона, виновная в срыве сделки, по договору об авансе не несет ответственности, если это не предусмотрено договором.
В случае с задатком по-иному. Допустим, по вине того, кто передал задаток, сделка не состоялась. В этом случае он обратно своих денег не получит. Именно такие случаи нередко и происходят с горожанами, пожелавшими приобрести или продать квартиру через агентства. Риэлторы из кожи вон лезут, доказывая, что во всем виноват именно покупатель (продавец).
Есть у задатка и другая сторона медали. Если сделка не произошла по вине получателя задатка, то сумма задатка должна быть возвращена в двойном размере — это прописано в ст. 381 Гражданского кодекса РФ. Правда, в случае с агентствами недвижимости при купле-продаже квартир вряд ли такое бывает.
Совет: будьте предельно бдительны при заключении любого договора, связанного с передачей денег.
