Покупка квартиры — дело непростое. Особенно на вторичном рынке. Продавцы могут предложить и чужую квартиру, и с проживающими в ней несовершеннолетними детьми, и с “приданым” — зарегистрированным на данной жилплощади гражданином.
С последним случаем и столкнулась горожанка Е. при приобретении комнаты.
Чтобы обезопасить себя от всевозможных неприятностей, она обратилась в одно из агентств недвижимости Новочебоксарска. Однако вместо помощи получила головную боль. Директор агентства Л. заключила с ней соглашение об авансе, где указано, что в обеспечение обязательства купить предлагаемую комнату она вносит 50 тысяч рублей, а в квитанции выведено, что за оказание услуг.
Когда процесс купли-продажи был уже запущен, выяснилось, что в квартире зарегистрирован племянник продавца, причем находился он в местах лишения свободы. Дать обратный ход Е., видимо, не захотела и получила квартиру, как говорится, с довесом. Не смогла договориться с директором о том, чтобы та вернула определенную сумму за компенсацию морального вреда. От безысходности написала в редакцию письмо. По ее словам, для того, чтобы горожане были осторожными при покупке недвижимости.
Могла ли риэлтор знать, прописан в продаваемой квартире кто-то из членов семьи или нет? Безусловно, могла. Нужно было лишь затребовать выписку из домовой книги. Директор агентства недвижимости Л. в беседе с журналистом подтвердила, что действительно брала от Е. задаток, проверила, нет ли у прежнего собственника долгов по коммунальным услугам, не находится ли комната в залоге. А по поводу “приданого” ответила уклончиво, но заявила, что племянника продавца она выписала: для этого пришлось съездить с нотариусом в колонию, где он находится. Закончились ли на этом неприятности у нового собственника комнаты Е.?
А сколько случаев, когда “риэлторы” предлагают одну квартиру нескольким покупателям одновременно! При этом задаток берут с каждого и исчезают, продав одному из них.
Нередки случаи, когда сделка совершается без посредников, покупатель передает деньги продавцу до подписания договора купли-продажи, получив просто расписку. А потом продавец отказывается продавать квартиру.
Можно ли обойти ловушки при совершении купли-продажи недвижимости?
“Не исключено, что не исполнившему свои обязательства участнику сделки просто нечего будет возвращать, так как деньги истрачены. Единственное, что может в таких условиях суд, это обратить взыскание на имущество либо компенсировать долг ежемесячными отчислениями из зарплаты. Процесс возвращения денег может затянуться надолго, — рассказывает начальник отдела приема и выдачи документов Управления Федеральной регистрационной службы по ЧР Надежда Яковлева. — Участникам сделки необходим добросовестный посредник, которому они полностью доверяют. Получив подтверждение, что недвижимость перешла в руки покупателя, посредник передает деньги продавцу либо возвращает их стороне, приобретающей объект, если сделка по каким-то причинам не состоялась. Существуют даже службы, которые оказывают такие посреднические услуги. Однако полной гарантии, что посредник не сбежит с вашими деньгами, все равно нет”.
Можно прописать все условия расчета в договоре, но где гарантия, что они будут выполнены? Пока из всех известных способов расчета наиболее безопасными методами являются банковские ячейки и аккредитивы. Это не реклама банкам, не попытка привлечения новых клиентов, а информация для обеспечения безопасности при сделке с недвижимостью.
Как это происходит на деле? Участники сделки арендуют ячейку, скажем, на два месяца и подписывают с банком трехсторонний договор. Денежные средства закладываются в ячейку в присутствии покупателя и продавца. До момента регистрации договора с недвижимостью ключ от сейфовой ячейки находится у покупателя.
Государственная регистрация договоров с недвижимостью длится до двух недель, поясняет Надежда Владимировна, следовательно, в распоряжении участников достаточно времени на случай, если возникнут какие-то сложности. После государственной регистрации сделки продавец, получив ключ от сейфовой ячейки у покупателя и предъявив оригинал договора купли-продажи недвижимости, берет деньги из ячейки.
Чем хорош этот способ расчета? Безусловно, надежностью, тем, что позволяет продавцу забрать деньги в любой момент после получения из Управления Федеральной регистрационной службы своего экземпляра договора купли-продажи. Значит, вероятность того, что злоумышленники узнают, когда именно человек выйдет из банка с несколькими миллионами рублей, минимальна. К тому же такая модель позволяет и продавцу, и покупателю сохранить в тайне истинную сумму своих доходов (или расходов), так как формально о содержимом ячейки никто, кроме сторон сделки, не знает.
Можно воспользоваться и аккредитивом. Оформляя его, клиент (покупатель) поручает банку перевести определенную сумму денежных средств на счет другого лица (продавца) после выполнения и документального подтверждения им своих обязательств по договору. Расчеты по купле-продаже недвижимости с использованием аккредитива оговариваются в договоре. Покупатель обращается в кредитную организацию с заявлением на оформление аккредитива. На имя продавца в обслуживающей его кредитной организации открывается специальный счет “Аккредитивы”.
Если вы все же решили купить или продать квартиру через агентство недвижимости, постарайтесь сначала узнать, можно ли ему довериться, сколько лет оно работает на рынке недвижимости, готово ли арендовать для участников сделки банковскую ячейку.