В Чувашской Республике, как и во многих регионах России, идет реализация приоритетного национального проекта “Доступное и комфортное жилье — гражданам России”. Его основное направление — строительство нового жилья. Органы государственной власти и местного самоуправления рассматривают данное направление как важнейшую и первоочередную задачу.
Для строительства сейчас везде выделяют земельные участки. Однако далеко не всегда соблюдаются правила, установленные Земельным кодексом Российской Федерации. Возможно, причина тому — значительные изменения, внесенные в земельное законодательство. Процесс оформления документов по предоставлению земельных участков довольно длительный. Чиновники просто не успевают подготовить документы с учетом динамично меняющегося законодательства. Надеюсь, что данная статья поможет будущим владельцам приобрести земельные участки в собственность либо в аренду для жилищного строительства на законных основаниях.
Как это было
Ранее (с 30 октября 2001 года по 31 декабря 2004-го) в статье 30 ЗК РФ предусматривались два варианта предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства:
— без предварительного согласования места размещения объектов (такие земельные участки могли предоставляться в собственность либо в аренду исключительно на торгах-конкурсах, аукционах);
— с предварительным согласованием места размещения объектов (то есть без торгов и только в аренду по обращению заинтересованного в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица).
Кроме того, без предварительного согласования места размещения объекта и без проведения торгов земельные участки могли передаваться в аренду единственному лицу, от которого поступила заявка о предоставлении земельного участка, при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков.
Требования закона сегодня
В период проведения жилищной реформы ЗК РФ был дополнен новыми нормами, устанавливающими иной порядок передачи органами местного самоуправления (органами государственной власти) застройщикам земельных участков для целей жилищного строительства.
Так, согласно статье 30.1 ЗК РФ для жилищного строительства земельные участки предоставляются в собственность либо в аренду без предварительного согласования мест размещения объектов исключительно на аукционе.
Статья 30.2 предусматривает еще один вариант — для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В собственность такой земельный участок не предоставляется, только в аренду. Способ передачи земельного участка для указанной цели — аукцион.
Порядок проведения аукционов закреплен в статьях 38.1 и 38.2 ЗК РФ. Они являются открытыми по составу участников (то есть в них может участвовать любое лицо), по форме подачи предложений о цене земли или стоимости аренды. Проводятся они только в отношении земельных участков, прошедших государственный кадастровый учет. Начальная цена определяется независимым оценщиком. Победитель определяется непосредственно во время проведения аукциона в присутствии всех претендентов.
Основанием для заключения договора купли-продажи или договора аренды земельного участка служит протокол об итогах торгов. Он является основанием для заключения вышеуказанных сделок, в том числе и в случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине участия в нем менее двух участников. В данном случае договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка заключается с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.
Когда торги не нужны
Установив презумпцию предоставления земельных участков исключительно на аукционе, законодатель тем не менее оставил возможность их приобретения для жилищного строительства без проведения торгов, но только в аренду и в следующих случаях.
Во-первых, это предоставление земельного участка для индивидуального жилищного строительства обратившемуся по собственной инициативе физическому или юридическому лицу. В данном случае в средствах массовой информации публикуется сообщение о приеме заявлений на аренду земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства. Если в течение месяца заявления от иных лиц не поступят, то участок передается заявителю по договору аренды без аукциона.
Во-вторых, это передача земельного участка для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства конкретному лицу по его заявлению, если предоставление земельного участка этому лицу предусмотрено соглашением, заключенным им с органом государственной власти или органом местного самоуправления до 30 декабря 2004 года.
Соглашением предусматриваются осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры, и на момент заключения договора аренды земельного участка указанные обязательства должны быть выполнены полностью. Договор на основании такого соглашения может быть заключен на срок не более девяти месяцев и не подлежит продлению.
В-третьих, это передача до 1 марта 2007 года земельного участка для жилищного строительства в аренду на основании принятого до 1 октября 2005 года решения о предварительном согласовании места размещения объекта. Такое решение должно быть принято не ранее чем за три года до предоставления участка.
Конечно, указанный срок очень жесткий. Возможно, устанавливая его, законодатель руководствовался тем, что из трехлетнего срока, который идет с 30 сентября 2005 года, уже прошло почти два года. Поэтому предполагается, что тот, кто не построил за этот период, не будет ничего строить и в дальнейшем.
Если участок застроен
Иногда под строительство нового жилья выделяются застроенные земельные участки. Как правило, на них находятся частные жилые дома. В большинстве случаев застроенные земельные участки для жилищного строительства передаются в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта, то есть на основании соответствующего решения органа местного самоуправления.
Однако по смыслу статей 31 и 32 ЗК РФ с предварительным согласованием места размещения объекта в аренду для целей жилищного строительства может быть выделен свободный (незастроенный) земельный участок. Он предоставляется в собственность или аренду для жилищного строительства лицу, с которым органом местного самоуправления заключен договор о развитии застроенной территории, при соблюдении следующих условий: во-первых, этот участок не должен быть выдан в пользование и (или) во владение гражданину или юридическому лицу; во-вторых, он должен располагаться в границах застроенной территории, в отношении которой органом местного самоуправления принято решение о развитии.
Договор о развитии застроенной территории заключается по результатам торга по продаже права на развитие застроенной территории с победителем, предложившим наибольшую цену. Победитель аукциона производит перепланировку территории, совершает действия, являющиеся существенными условиями договора о развитии застроенной территории (расселение нанимателей квартир, покупка недвижимости у собственников), и только после этого получает освобожденный земельный участок в собственность бесплатно либо в аренду по ставке земельного налога.
Застроенный земельный участок также может быть передан в аренду лицу, заключившему до 30 декабря 2004 года соглашение с органом государственной власти или органом местного самоуправления.
Марина МАРТЫНОВА, начальник отдела регистрации прав на земельные участки Управления федеральной регистрационной службы по ЧР.