Большинство застройщиков в нашей республике законопослушно заключают договоры участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством. Правда, встречаются и такие, кто пытается обойти требования закона и схитрить — заключить с гражданами предварительный договор.
Как отмечают в Управлении Росреестра по Чувашской Республике, названия договоров могут быть разные: предварительный договор купли-продажи будущей недвижимости, предварительный договор долевого участия в строительстве и другие.
Смысл таких документов один: застройщик берет на себя обязательства по заключению в будущем основного договора, на основании которого к участнику долевого строительства перейдет право собственности построенной квартиры. Формально такие договоры не подпадают под действие Федерального закона № 214-ФЗ и не дают дольщику предусмотренных данным законом гарантий. Иными словами, шансы, что в будущем гражданин станет собственником построенной квартиры, становятся весьма туманными.
Любопытно, но заключение предварительных договоров допускается Гражданским кодексом РФ. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Однако, как разъяснил Высший арбитражный суд РФ, положения закона об участии в долевом строительстве являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса РФ о купле-продаже будущей вещи. Привлечение денежных средств от граждан возможно только способами, предусмотренными законом об участии в долевом строительстве.
Застройщик может брать деньги от граждан только после заключения договора долевого участия. Договор обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре. Если есть какие-то сложности с документами, то прибегают к предварительным договорам.
Но и здесь следует учесть один момент. “Необходимо иметь в виду, что прежде чем что-то продать, нужно этим владеть. В нашем случае — быть собственником. Поэтому, если заключается предварительный договор купли-продажи, продавец-застройщик должен будет сначала зарегистрировать на себя право собственности на квартиру в Росреестре.
Должны быть предоставлены документы, подтверждающие законность возведения жилого дома (документ о предоставлении земельного участка под строительство, разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию), также застройщику необходимо оплатить государственную пошлину за регистрацию права собственности юридического лица в размере 22000 рублей. Только после этого он может продать квартиру другому лицу”, — пояснила начальник отдела управления Эльби Николаева.
Обратите внимание, что практику заключения предварительных договоров часто используют застройщики при отсутствии зарегистрированных в Росреестре прав на земельный участок под строительство многоквартирного дома, а также в целях исключения риска наступления ответственности в виде неустойки за несвоевременную передачу объекта участнику, начисляемую в соответствии с положениями закона об участии в долевом строительстве.
Кроме того, предварительный договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации, а значит, ничто не мешает застройщику, взяв с гражданина деньги, подписать затем еще несколько договоров на ту же квартиру. Покупатель в данном случае абсолютно не защищен.
Застройщики порой ошибочно полагают, что, заключив предварительный договор, гражданин, вступивший в долевое строительство, не сможет взыскать неустойку. Судебная практика последних лет подтверждает обратное. Если заключен предварительный договор, суд может признать его договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации. Для этого в предварительном договоре должны содержаться условия, обязательные для включения в договор долевого участия, и лицо, вложившее денежные средства для строительства.
***
Управление Росреестра по ЧР предупреждает
Если, несмотря на вышеперечисленные риски, вы все же приняли решение заключить предварительный договор купли-продажи строящегося жилья, будьте готовы к тому, что вам придется признавать его договором долевого участия в судебном порядке.
