По закону общее имущество в многоквартирном доме (МКД) принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений. По решению общего собрания собственников оно может быть передано в пользование иным лицам, но только в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
На самом же деле общее имущество во многих домах либо находится в собственности органов власти, причем право собственности зарегистрировано, а объект недвижимости внесен в реестр собственности города, либо передано ими третьим лицам (подвалы, к примеру, сдаются в аренду или продаются предпринимателям).
По данным Национального центра общественного контроля в сфере жилищно-коммунального хозяйства “ЖКХ Контроль”, помещения, относящиеся к общему имуществу, отчуждены в среднем в 15-20% многоквартирного жилого фонда административных центров субъектов РФ.
Причем такое неправомерное отчуждение имущества имеет место как в домах, изначально находившихся в государственной или муниципальной собственности, квартиры в которых впоследствии были приватизированы, так и в новостройках, для строительства которых привлекаются средства граждан. Об этом говорили эксперты на круглом столе в Общественной палате РФ. Хотя законом прямо установлено, что у участника долевой собственности одновременно с правом собственности на объект долевого строительства возникает доля в праве собственности на общее имущество в МКД, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства.
Необходимость исправления сложившейся ситуации подтверждена Правительством РФ. Кроме того, о невозможности принадлежности общего имущества в МКД третьим лицам, не являющимся собственниками помещений в этом доме, говорится в ряде судебных решений.
Например, в одном из них говорится, что нежилые помещения, имеющие признаки общего имущества, которые на момент приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме не были определены как самостоятельный объект недвижимости для использования в целях, не связанных с обслуживанием более чем одной квартиры, даже в случае оформления органами власти права собственности на них и передачи в пользование третьим лицам, подлежат возврату в общедомовое имущество.
Тем не менее не все иски к органам власти или третьим лицам о прекращении права собственности на общее имущество удовлетворяются судами. К тому же рассмотрение соответствующих дел занимает довольно продолжительное время. Поэтому эксперты считают, что необходимо разработать алгоритм возвращения общедомового имущества законным владельцам во внесудебном порядке.
По их мнению, нужно не только уточнить статус общего имущества МКД, чтобы он однозначно воспринимался всеми органами власти, в том числе регистратором, но и обязать муниципалитеты провести инвентаризацию данного имущества (технических помещений в самом доме, элементов благоустройства возле дома, а также участков, на которых расположены МКД).
В ТЕМУ
Светлана РАЗВОРОТНЕВА, исполнительный директор НП “ЖКХ Контроль”:
— 27,5% обращений, которые к нам поступают, касаются вопросов управления МКД. Массовое недовольство связано с тем, что права по Жилищному кодексу вступают в противоречие с правоприменительной практикой. Для разработки мер по решению данной проблемы предлагаю создать совместную рабочую группу с Минстроем России и Росреестром.
