Наверное, половина россиян имеет земельные участки — под гараж, садоводство, огородничество, для индивидуального строительства. У кого-то есть документы на гараж, но нет на землю, или есть на землю в садоводческом товариществе, но нет на домик. Как быть? Эти и другие вопросы задавали горожане во время “горячей” линии, организованной газетой “Грани”. Всего поступило (письменно и по телефону) около пятидесяти вопросов.
На вопросы горожан отвечали (слева направо) начальник отдела регистрации прав на земельные участки Управления Федеральной регистрационной службы по ЧР Мария Геннадьевна Мартынова;
заместитель главы администрации Новочебоксарска — начальник управления имущественных и земельных отношений Анатолий Яковлевич Кадеев; первый заместитель министра имущественных и земельных отношений ЧР Анатолий Борисович Малов; начальник отдела управления земельными ресурсами министерства Олег Иванович Александров; заместитель руководителя Управления Роснедвижимости по ЧР Дмитрий Васильевич Трушкин.
ФОТО ВАЛЕРИЯ БАКЛАНОВА.
Георгий Семенов:
В деревне купил земельный участок площадью 31 сотка с правом дарения. Есть на нем постройки. Недавно в сельской администрации сказали, что документ надо переоформить — зарегистрировать право собственности в регистрационной службе. Но слышал также, что это делать необязательно. Кому верить?
Д.Трушкин:
В документе не может быть написано “с правом дарения”, как вы утверждаете. Правоудостоверяющими документами на земельные участки являются свидетельство о государственной регистрации прав, государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования землей. Если у вас имеется государственный акт, то до момента совершения какой-либо сделки с земельным участком в соответствии с пунктом 9 статьи 3 Федерального закона “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” он признается действительным и имеет равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. М.Мартынова: Если земельный участок был куплен до 1998 года, то право собственности на него подлежало регистрации в земельном комитете. При отсутствии таковой или в случае покупки земельного участка после 1998 года право собственности на него подлежит обязательной государственной регистрации в регистрационной службе. Право покупателя на земельный участок регистрируется на основании договора купли-продажи. При этом с заявлениями о регистрации должны обратиться и продавец, и покупатель. К тому же продавец должен подтвердить свое право на отчуждаемый земельный участок соответствующими документами, например, госактом.
Михаил Захаров:
Имею земельный участок для ведения садоводства на праве собственности — государственный акт выдан в 1997 году. Тогда же возвел баню, сарай. В 2004 году начал строить дом, правда, без каких-либо документов. Полагал, раз земля приватизирована, значит, можно на ней и дом построить. Могу ли сейчас его достроить? Если нет, то что мне следует предпринять? Надо ли зарегистрировать землю, дом в регслужбе?
Д.Трушкин:
Вы имеете государственный акт о праве собственности на земельный участок для ведения садоводства. Если не будете совершать сделки с данным земельным участком, то государственная регистрация прав в Управлении Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике не требуется, так как в соответствии с пунктом 9 статьи 3 Федерального закона “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” государственный акт признается действительным и имеет равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Что касается садового домика, то, действительно, право собственности на него должно быть зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике. А для этого необходимо иметь технический паспорт, который изготавливается на основе материалов технической инвентаризации объекта, выполненной аккредитованной организацией технической инвентаризации.
Екатерина Соколова:
Слышала, что принимается закон об упрощенной процедуре регистрации недвижимости. Это касается и земельного участка, и дачного домика? А если домик построен до 1 января 2005 года?
М.Мартынова:
Действительно, проект закона, упрощающего процедуру государственной регистрации, уже находится на рассмотрении в Государственной Думе РФ. Закон будет регулировать вопросы оформления прав на земельные участки и возведенные на них объекты, причем независимо от года постройки.
Василий Тарасов:
Объясните, пожалуйста, почему “земельные” чиновники твердят: “Закрепите участок”? Я его закрепил еще в конце 90-х, получив государственный акт. Теперь заставляют провести межевание, просить соседей, чтобы подписались в документе. А если они не хотят этого делать? Почему я должен просить их об этом? Почему вообще должен бегать по чиновничьим кабинетам, платить за справки, межевание? Кому это нужно? Государству? Тогда пусть государство за свой счет и наведет порядок в земельном хозяйстве, а не перекладывает на плечи граждан.
Д.Трушкин:
Если вы получили государственный акт и не собираетесь совершать сделку купли-продажи или дарение, то государственная регистрация прав на земельный участок не требуется. Однако по своему желанию можете зарегистрировать свои права на него, и не совершая какой-либо сделки, что также не возбраняется. Вот для этого вам действительно необходимо будет делать межевание, то есть установить границы участка, закрепив их межевыми знаками и определением координат. Проводится оно для уточнения границ объектов землеустройства при отсутствии достоверных сведений о местоположении путем согласования границ на местности. Согласование со смежными землепользователями (соседями) производит организация, выполняющая эти работы, а не вы, как заказчик работ.
Валентина Николаева:
Купила земельный участок для садоводства года три назад. На нем имеются домик и баня. Как на них оформить право собственности?
М.Мартынова:
Продавец должен был продать покупателю одновременно и земельный участок, и находящиеся на нем объекты. Если по договору продан только земельный участок, то следует потребовать от продавца заключить дополнительное соглашение к договору, предметом которого станет продажа домика и бани. Если он откажется, то вопрос о признании прав на домик и баню можно решить только в судебном порядке. Если же будет принят закон об упрощении государственной регистрации, то покупатель как собственник земельного участка сможет оформить свое право и на постройки, находящиеся на этом участке.
Татьяна Осипова (Ольдеево):
Можно ли узаконить дом, построенный 25-30 лет назад? Он считается внеплановым строением. Не мешает ни соседям, ни движению транспорта.
М.Мартынова:
Решение данного вопроса возможно лишь после принятия закона об упрощении государственной регистрации при наличии у владельца построенного хозспособом дома какого-либо права (собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования) на земельный участок, подтвержденного соответствующим документом.
Алексей Минин:
Имеем участок с домом (все есть — газ, вода, канализация, свет) в коттеджном поселке “Липовский”. Хотели прописаться там, но идет шестой месяц, вопрос не решается. Надо пройти столько государственных структур! За каждую справку должны платить 1000-2000 рублей и ждать в течение 2-3 недель. Неужели нельзя открыть в администрации города помещение, где сидели бы все специалисты (пожарные, СЭС, экологи, архитектура, БТИ)?
А.Малов:
В соответствии с действующим законодательством утверждение акта приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта недвижимости до подписания соответствующего распоряжения главы администрации производится только после согласования всеми заинтересованными структурами в обязательном порядке. Поскольку все службы являются самостоятельными ведомствами и их деятельность регламентируется внутренними документами, размещение их в одном помещении невозможно.
Владимир Иванов:
В ЖСК “Липовский-2” очень много пустующих участков. Из 160 заняты лишь 54. На некоторых залит только фундамент, а хозяева практически не появляются, другие сажают картофель. И никто из них не участвует в строительстве инженерных коммуникаций. Почему у таких людей не изымают землю и не передают другим — тем, кто хочет и может построить индивидуальный дом?
Вопрос второй. У меня участок 9 соток, на нем дом и хозяйственные постройки, а для садоводства земли остается очень мало. На соседнем участке строительство не ведется уже с 1993 года. Могу ли я купить его?
Д.Трушкин:
Гражданским законодательством предусмотрено изъятие у собственника земельного участка без выплаты его стоимости при ненадлежащем использовании этого участка: в случаях, если участок предназначен для жилищного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет. В этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также время, в течение которого участок не может быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или иных обстоятельств, исключающих такое использование. Однако изъятие земельного участка у собственника возможно только по решению суда.
Кроме того, пунктом 16 статьи 396 части второй Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено в отношении земельных участков, приобретенных в собственность физическими лицами для индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы налога с учетом коэффициента 2 в течение периода проектирования и строительства, превышающего десятилетний срок, вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.
По второму вопросу хочу заметить, что на территории Новочебоксарска органами местного самоуправления в соответствии со статьей 33 Земельного кодекса Российской Федерации установлены нормы предоставления земельных участков. Максимальный размер для индивидуального жилищного строительства 0,15 га, минимальный — 0,05 га. Поэтому весь земельный участок вы купить не имеете права, так как у вас при объединении окажется земельный участок б?ольшего размера. Если же оставите его как самостоятельный участок, то должны также использовать по целевому назначению, то есть для индивидуального жилищного строительства. Если у соседа земельный участок более 0,10 га, то он как собственник имеет право разделить его на два участка и один из них продать. Участок, который вы хотите приобрести, не может быть менее 0,05 га.
Людмила Мышляева:
Имею гараж. Межевое дело оформили, но землю в собственность до сих пор не предоставляют. Говорят, что гаражный кооператив сначала должен межевать землю, но у него на это нет денег. Получается замкнутый круг.
Д.Трушкин:
Земельные участки для содержания капитальных гаражей могут предоставляться в собственность граждан (если земельный участок можно разделить), а также в общую долевую собственность членов гаражного кооператива, если земельный участок неделим, например, гаражи двухэтажные. Если же его можно разделить, то вы имеете право на предоставление земельного участка в собственность за плату или бесплатно. Если предоставлен в пожизненное наследуемое владение, то вы в соответствии со статьей 21 Земельного кодекса Российской Федерации имеете право однократно переоформить его в собственность бесплатно. Если же в аренду, то должны зарегистрировать право собственности на гараж и лишь потом обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка за плату в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ и статьей 2 Федерального закона “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”.
Марианна Тимофеева:
Продала гараж в марте 2005 года. Поскольку земля находилась в пожизненном владении, управзем не разрешил ее продавать вместе с гаражом. Покупатель сейчас предъявляет претензии. Когда смогу ему передать землю?
Д.Трушкин:
В связи с тем, что земельный участок, предоставленный вам на праве пожизненного наследуемого владения, является государственной собственностью, распоряжаться им вправе только орган местного самоуправления. Поэтому вы должны написать заявление в орган местного самоуправления об отказе от права пожизненного наследуемого владения на земельный участок в связи с продажей гаража, а покупатель — написать заявление о предоставлении ему земельного участка в связи с покупкой гаража. Орган местного самоуправления в соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации принимает решение о предоставлении земельного участка новому владельцу гаража.
Людмила Петрова:
Разъясните, пожалуйста, как грамотно подойти к процедуре купли-продажи дачи? Какие затраты при этом будут у продавца и покупателя?
М.Мартынова:
Во-первых, потенциальному покупателю следует удостовериться в том, что право продавца как на земельный участок, так и на дачный домик надлежащим образом зарегистрировано. Во-вторых, участникам сделки следует заключить договор купли-продажи, достаточно в простой письменной форме. Затем, если продавец приобрел дачу в период брака, то понадобится согласие другого супруга на отчуждение общего имущества. Такое согласие удостоверяется нотариусом. Его оформление стоит 500 рублей.Со всеми подготовленными документами продавец и покупатель обращаются в регистрационную службу за государственной регистрацией перехода права собственности на земельный участок и дачный домик к покупателю. Государственная пошлина составит 500 рублей за каждое действие.
А.Малов:
Для регистрации договора купли-продажи, кроме документа, подтверждающего право собственности на земельный участок, необходимо представить кадастровый план земельного участка. Для его оформления в ФГУ “Земельная кадастровая палата” продавец участка заключает с землеустроительной организацией договор на проведение работ по межеванию. Стоимость их оговаривается договором.
Александра Николаева:
Хочу купить дачный участок за городом, но он не приватизирован. Продавец говорит, что я смогу оформить землю в собственность прямо при купле-продаже. Возможно ли такое? А как быть с домиком и другими постройками?
М.Мартынова:
Если право собственности продавца на земельный участок не оформлено (не подтверждено госактом или не зарегистрировано в регистрационной службе), то, прежде чем распорядиться таким земельным участком, продавцу нужно зарегистрировать свое право. Только после этого он может продать земельный участок. Аналогично до совершения купли-продажи должно быть оформлено право собственности на садовый домик.
Любовь Алексеева:
Имею гаражный бокс в кооперативе “Дебют”. Деньги с долевиков за благоустройство, проведение электричества и приватизацию собраны, но до сих пор гаражный кооператив в регистрационной службе не зарегистрирован. Какие неприятности в связи с этим могут возникнуть у нас?
А.Кадеев: Неприятности могут быть самые серьезные. При отсутствии документов вы не можете распорядиться гаражными боксами (продать, подарить). Все ваши вопросы следует решать с председателем кооператива. Свои обязанности он должен знать и строго их выполнять. В крайнем случае вы имеете право обратиться в суд для разрешения возникших вопросов.
Максим Крайнов:
Металлические гаражи вдоль проезжей части по ул. Восточной (слева по пути движения в сторону Чебоксар) установлены законно?
А.Кадеев:
Нет, они установлены самовольно. Их владельцы имеют предписания о необходимости вывоза гаражей не позднее 20 мая 2006 года. В противном случае у них могут возникнуть серьезные проблемы.
***
Несколько горожан обратились на “горячую” линию с одинаковыми вопросами: “Как можно избавиться от земельного участка, который никто не покупает и им никто не пользуется, но на него начисляют земельный налог?” По словам Дмитрия Трушкина, надо написать в орган местного самоуправления заявление об отказе от земельного участка, независимо от того, находится он на праве собственности либо на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования. Это касается как участков, выделенных для ведения садоводства, так и под гаражи.
Несколько человек обратились в редакцию с вопросом: почему горадминистрация отказывает в бесплатной передаче земельных участков в собственность граждан, проживающих в Ольдееве? Как только получим ответы от компетентных ведомств, опубликуем их.
В последующих номерах напечатаем ответы и на другие вопросы горожан. Если возникнут новые, присылайте. Мы обязательно переадресуем их специалистам, а ответы опубликуем.
Галина МИРОНОВА.