Есть ли риск остаться без денег и недвижимости?

1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, который регламентирует права и обязанности застройщиков и долевиков. Что изменилось с его принятием? Об этом беседа с начальником отдела реги­страции прав на жилые помещения и договоров долевого участия в строительстве жилья Управления Федеральной регистрационной службы по ЧР Эльби НИКОЛАЕВОЙ.

— Много ли домов строят в республике с долевым участием?
— Первый договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован
в Чебоксарах 28 октября 2005 года — спустя семь месяцев после вступления закона в силу. А на сегодня государ­ственную регистрацию прошли
свыше четырех тысяч договоров. Кстати, действие закона распространяется на строительство только тех многоквартирных домов, разрешение на возведение которых было выдано после
1 апреля 2005 года.
Привлекать денежные средства участников долевого строительства,  следовательно, и заключать договоры с долевиками вправе только застройщик, причем после соблюдения ряда требований: получения  разрешения на строительство, опубликования и (или) предоставления проектной декларации. До привлечения денежных средств застройщик должен зарегистрировать право собственности на земельный участок, предоставленный для строитель­ства, или договор аренды такого участка.
— Проектная декларация — это...
— ...документ, включающий в себя подробную информацию о застройщике и проекте строительства. Декларация подлежит опубликованию в СМИ, допускается ее размещение в Интернете — не позднее чем за 14 дней до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства.
Кроме того, декларация в обязательном порядке представляется в регистрационную службу. Согласно дей­ствующему законодательству застройщик вправе не публиковать проектную декларацию, если денежные сред­ства участников долевого строитель­ства для возведения объекта привлекаются без рекламы. Однако в этом случае он обязан представить декларацию любому заинтересованному лицу для ­ознакомления.
— На какие моменты следует обратить внимание при заключении договора?
— Он заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации, причем за регистрацией должны обратиться обе стороны: застройщик и участник долевого строительства. В документе обязательно отражаются: описание объекта долевого строительства (будущей квартиры, комнаты, нежилых помещений), срок его передачи долевику. Данный пункт подразумевает: застройщик обязан  передать, скажем, квартиру участнику долевого строительства не позднее срока, указанного в договоре, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. А срок передачи должен быть единым для всех долевиков.
В обязательном порядке указываются цена договора, сроки и порядок уплаты денег. Еще одно существенное условие — гарантийный срок на объект долевого строитель­ства. Он устанавливается договором, но не может составлять менее пяти лет. Отсут­ствие хотя бы одного из названных пунктов позволяет считать договор незаключенным.
Стороны также должны подписать передаточный акт — с этого момента обязательства застройщика считаются исполненными.
— Может ли человек, заключивший договор долевого строитель­ства, уступить свое право требования другому лицу?
— Может. В этом случае стороны заключают договор уступки прав требования. Уступка допускается с момента государ­ственной регистрации договора участия в долевом строительстве до подписания сторонами передаточного акта. Возможна она только после уплаты суммы, указанной в договоре участия в долевом строительстве, или при одновременном переводе долга на нового участника долевого строительства.
 — Во что обойдется регистрация договора?
— Если он заключен между юридическим и физическим лицом, то организация уплачивает госпошлину в размере 3750 рублей, а гражданин — 250 рублей. К слову, регистрируем мы их в десятидневный срок. Правда, на регистрацию договора долевика, обратившегося к нам первым, законодательство отводит месяц.
Бывает, что регистрацию приостанавливаем. Происходит это в основном по вине застройщиков. К примеру, из-за того, что содержание проект­ной декларации не отвечает требованиям действующего законодательства; не выдержан срок между опубликованием декларации и заключением первого договора; не  представлено техническое описание будущего объекта. Иногда причиной приостановления является несвоевременное представление нотариально удостоверенного согласия супруга или супруги на заключение договора.
— Нередко люди, решившие стать участниками долевого строитель­ства, оказываются обманутыми...
— Любое вкладывание денег — это риск. Однако замечу, что в качестве обеспечения исполнения обязательств с момента государственной регистрации договора считается, что у долевика находится в залоге земельный участок, предоставленный застройщику под строительство объекта, или право аренды на данный участок, а также строящийся на нем многоквартирный дом. Словом, застройщик является залогодателем, а участники долевого строительства — залогодержателями.
Галина МИРОНОВА.